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NEWSLETTER Q2/2021

 

LIEBE LESERINNEN UND LESER,

das Virus schränkt seit mittlerweile mehr als einem Jahr unser Leben gehörig ein. Auch am deutschen Arbeitsmarkt geht die Pandemie nicht spurlos vorüber. In unserem Praxisbeispiel analysieren wir, wie sich die Arbeitslosenquote in den zurückliegenden Monaten entwickelt hat und zeigen die regionalen Unterschiede auf.

Ebenfalls seit mehr als einem Jahr: das Inkrafttreten des mittlerweile vom Bundesverfassungsgericht gekippten „Mietendeckels“ in Berlin. Unsere Marktexperten haben eine Untersuchung zu den Auswirkungen des Gesetzes auf den Berliner Wohnungsmarkt vorgenommen. Sie kommen zu dem nicht ganz überraschenden Ergebnis: „Der Deckel passt nicht und verfehlt sein Ziel!“

In meinem Kommentar argumentiere ich, dass Machine-Learning-Algorithmen und Künstliche Intelligenz darüber hinaus Markt- und Preisprognosen qualitativ auf ein ganz neues Niveau heben können.

Die Qualität unserer Tools fortlaufend zu verbessern, ist unser steter Antrieb. Deshalb haben wir unser RELAS-Tool um den POI-Explorer erweitert, um Mikrolagen noch besser einzuschätzen.

Ich wünsche Ihnen eine kurzweilige Lektüre!

Ihr Nicolai Wendland

LEITARTIKEL

 

Am 23. Februar 2020 trat das lange Zeit heiß diskutierte Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (MietenWoG Bln) – umgangssprachlich „Mietendeckel“ genannt – in Berlin in Kraft, mit dem Ziel, das Mietpreisniveau zu stabilisieren und das Angebot an erschwinglichem Wohnraum zu erhöhen. Wie unser aktueller Marktbericht zeigt, kann ein gutes Jahr später festgestellt werden: Aus wissenschaftlicher Perspektive hat das Gesetz sein Ziel verfehlt.

Um die Wirksamkeit des Mietendeckels zu untersuchen, haben unsere Datenexperten 4,5 Millionen Mietangebote für Wohnungen mit Bezugsfertigkeit vor 2014 in 530 deutschen Städten analysiert. Ergebnis: Der Mietendeckel hat nicht nur den Anstieg der Mietpreise, sondern fast den ganzen Mietwohnungsmarkt eingefroren. Ende 2020 lag das Angebot an Mietwohnungen in Berlin rund 70 Prozent niedriger als in einem Szenario ohne Mietendeckel. Bereits eine Analyse aus Dezember 2020 ergab ein Absinken des Mietwohnungsangebots um 42 Prozent zum Halbjahr 2020. Die Entwicklung hat sich also zum Ende des Jahres 2020 weiter verschärft.

 

Anders verhält es sich jedoch mit dem Mietniveau. Unterschritt Ende Juni 2020 die tatsächliche durchschnittliche Kaltmiete je Quadratmeter noch die modellierte Entwicklung ohne Mietendeckel um 1,50 Euro, so waren Ende 2020 keine signifikanten Effekte mehr auf das Mietniveau ersichtlich, die auf den Mietendeckel zurückzuführen gewesen wären.

Neben dem Mietwohnungsmarkt hat unsere Analysten auch die Auswirkungen auf den Eigentumswohnungsmarkt untersucht. Wie bereits in den ersten beiden Quartalen 2020 konnten bei der Preisentwicklung auch im übrigen Verlauf des Jahres keine statistisch signifikanten mietendeckelbedingten Abweichungen von der modellierten Entwicklung beobachtet werden. Auch die deutliche Ausweitung des Angebots, die noch im ersten Halbjahr festgestellt werden konnte, hat sich im zweiten Halbjahr normalisiert. Es scheint, als habe die Verlagerung des Angebots vom Miet- in das Eigentumssegment, die unmittelbar auf das Inkrafttreten des Mietendeckel-Gesetzes folgte, gestoppt.

Hier geht’s zum Marktbericht: https://www.21re.de/marktberichte

 

KOMMENTAR

IZ Kommentar von Nicolai Wendland, CIO 21st Real Estate GmbH

Daten nicht zu nutzen, verspielt Anlegervertrauen

 

Knapp 80 Milliarden Euro wurden 2020 in den deutschen Immobilienmarkt investiert. Ein Großteil davon machte institutionelles und professionelles Geld aus. Doch ähnlich wie das Faxgerät in vielen Behörden ein Revival zu erleben schien, werden auch bei zahlreichen Versicherungen, Banken und anderen Kapitalsammelstellen noch immer ausschließlich meterlange Excel-Tapeten für komplexe und umfangreiche Investitionsentscheidungen genutzt. Nicht, dass Excel-Kalkulationen schlecht wären. Bloß gibt es heute nicht nur weitaus mehr erfolgsrelevante Daten für die meisten Assetklassen und Mikrolagen in Deutschland, sondern in Zeiten von Niedrigzinsen, Anlagedruck und coronabedingtem Strukturwandel, ein zunehmendes Investoreninteresse an weitsichtigen, fundierten und transparenten Anlageentscheidungen.

 

Während in den USA die Daten von Immobilientransaktionen teilweise offen zugänglich sind, müssen sich Analysten in Deutschland eine halbwegs verlässliche Grundlage mühsam aus verschiedenen Quellen zusammensuchen. Prognosen sind der Immobilienbranche deshalb ein wesentliches Tool, um herausfinden, wie und ob sich Trends in der Zukunft fortsetzen oder umkehren, zum Beispiel hinsichtlich der Entwicklung von Bevölkerungsströmen, Mieten und Kaufpreisen. Denn in der Regel bildet die nachhaltig erzielbare Miete die Grundlage für Standortwahl und Preisbildung und damit für die Investitionsentscheidung. Softwarebasierte Methoden, wie Machine-Learning-Algorithmen aus dem Bereich der Künstlichen Intelligenz, können hier die Aussagefähigkeit von Prognosen enorm erhöhen. Sie sind in der Lage, eine weitaus größere Anzahl an unterschiedlichen Variablen in die Modellierung einer zukünftigen Mietpreis-Entwicklung zu verarbeiten als bisher möglich. So können heute Milliarden von Datenpunkten analysiert werden, um Muster in der Entwicklung zu erkennen und klare Handlungsempfehlungen aussprechen zu können.

 

Auch antizipierbare Strukturbrüche, wie beispielsweise zyklische Marktumschwünge, lassen sich mithilfe der KI besser vorhersehen. Ein nicht antizipierbarer Strukturbruch, wie der Ausbruch einer Pandemie oder der restriktive Berliner Mietendeckel, bleibt trotz der besten Prognosen unvorhersehbar und kann die Voraussagepräzision einer Prognose natürlich negativ beeinflussen. Doch können Algorithmen inzwischen auf externe Schocks trainiert und die Vorhersagen somit schnell und fundiert an die veränderte Situation angepasst werden.

 

Also: Aus dem Vertrauen der Anleger in Banken, Versicherungen, Versorgungswerke und Investment Manager, ihr Geld sicher und gewinnbringend für sie zu verwalten, resultiert immer auch eine große Verantwortung. Belastbare und bestmögliche Investitionsentscheidungen zu treffen, sollte nach wie vor und gerade jetzt das Ziel sein. Die Möglichkeiten der KI werden stetig größer und die Qualität der Daten und Prognosen stetig besser. Vorbehalte gegen Algorithmen sollten im Sinne von mehr Transparenz und besseren Anlageentscheidungen recht bald überdacht werden.

 

PRAXISBEISPIEL

Mainz ist in aller Munde – denn die Welt schaut gespannt auf BioNTech mit Sitz in der Landeshauptstadt von Rheinland-Pfalz. Dadurch wird der Blick auch auf Mainz als Investitionsstandort gelenkt. Wir haben uns deshalb ein paar Kennzahlen angeschaut und den Standort Mainz mit anderen Städten verglichen. Soviel vorweg: Die Stadt am Rhein ist ein überaus attraktiver Wirtschaftsstandort. Hier finden Industrie und Forschung genauso statt, wie Dienstleistung, Kultur- und Kreativwirtschaft. Mainz bietet Lebensqualität und ist durch seine Nähe zu Großstädten wie Darmstadt, Wiesbaden und Frankfurt infrastrukturell bestens eingebunden.

Bevor wir uns der Analyse widmen, wollen wir jedoch einen kurzen Gesamtüberblick geben – die Gemeinde Mainz in Zahlen:

Unsere Analyse zeigt, dass Mainz eine junge Stadt ist, und immer jünger wird. So ist das Durchschnittsalter in den vergangenen fünf Jahren gesunken. Es liegt aktuell bei 41,3 Jahren. Gleichzeitig ist die Bevölkerungszahl in den zurückliegenden fünf Jahren um 5,6 Prozent gestiegen. Ein besonderes Wachstum ist bei der Altersgruppe der 18-35-Jährigen zu verzeichnen (6,44 Prozent). Mit dieser Entwicklung ist Mainz im Vergleich mit anderen Universitätsstädten mit über 200.000 Einwohnern Spitzenreiter. Außerdem schafft es Mainz mit einem Studentenanteil von 18 Prozent unter die Top 20 der Städte mit dem höchsten Anteil von Studenten und Studentinnen unter der gesamten Einwohnerzahl. Von den rund 39.000 Studenten und Studentinnen in Mainz haben mehr als 9.300 einen MINT-Hintergrund.

Auch bei der Betrachtung der Wirtschaftskennzahlen erreicht Mainz einen oberen Platz im deutschlandweiten Ranking. So weist Mainz mit einer Bruttowertschöpfung pro Kopf von 50.000 Euro sowie einem industriellen Bodenanteil von über sechs Prozent eine Kombination auf, die so von keiner anderen vergleichbaren Gemeinde[1] erreicht wird. Trotz einer vergleichsweise geringen Dynamik bei der Steigerung der Kaufkraft liegt Mainz mit 25.000 Euro pro Kopf über dem gesamtdeutschen Durchschnitt und profitiert nicht zuletzt von der wirtschaftlichen Stärke der umliegenden Regionen. Mainz ist im Übrigen die einzige von den insgesamt 22 C-Städten in Deutschland, von der aus man innerhalb von 90 Minuten drei A- bzw. B-Städte sowie binnen 30 Minuten über 200 Autobahnausfahrten und 90 Bahnhöfe erreicht.

Dass Mainz eine junge Stadt mit vielen Studierenden ist, lässt sich auch am Immobilienmarkt ablesen. So werden deutlich mehr Baugenehmigungen für Ein- bis Zwei-Zimmer-Wohnungen (45 Prozent) als für größere Wohnungen erteilt. In Hamburg liegt der Anteil bei 44 Prozent und in Stuttgart bei einem Drittel. Das Mietniveau für Wohnungen in Mainz ist sehr gering für eine Stadt dieser Größe. Die Trendanalyse zeigt eine Dynamik von rund 6 Prozent in den vergangenen zwei Jahren und von 20 Prozent in den vergangenen fünf Jahren. Die Mietsteigerungen für Büros (29,8 Prozent) und für Einzelhandelsflächen (67,4 Prozent) fallen durchschnittlich aus.

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Als Fazit können wir sagen, dass Mainz über einzigartige Eigenschaften im Hinblick auf Demografie, Wirtschaft und Anbindung verfügt. Zugleich braucht die Stadt den Vergleich mit Technologiestandorten, wie München, Berlin oder Darmstadt nicht scheuen. Denn Mainz befindet sich durch die Einbindung in ein Cluster aus verschiedenen Technologiestandorten geografisch in einer sehr guten Ausgangsposition.

Mainz ist ein interessanter Investitionsstandort, der als Teil der aufstrebenden Rhein-Main-Region gesehen werden kann. Die Stadt am Rhein kann in jeglichen Bereichen mithalten und schneidet im Vergleich mit A-, B- und C-Städten sogar stets überdurchschnittlich ab. So performt Mainz besser als so manche B-Stadt, wie beispielsweise Hannover, Leipzig oder Karlsruhe. Im Vergleich aller C-Städte befindet sich Mainz unter den besten 15 Prozent und steht damit neben Freiburg, Erlangen und Regensburg.

 

ÜBER DEN TELLERRAND

Suburbanisierung – Warum es immer mehr Städter ins Umland treibt

 

Wanderungsbewegungen vollziehen sich in Wellen oder Phasen. Es gibt Zeiten, in denen der Zuzug in die großen Agglomerationsräume dominiert, und es gibt Zeiten, in denen sich dieser Trend umkehrt. Wanderungsbewegungen sind dabei immer auch Ausdruck wirtschaftlicher und gesellschaftlicher Entwicklungen – wo gibt es Arbeitsplätze, wo sind die Lebensbedingungen gut und wo die Wohnkosten erschwinglich?

Die Phase zwischen 2010 und 2020 war in Deutschland von starken Zuzügen in die Großstädte geprägt. Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart haben in dieser Zeit deutliche Einwohnerzuwächse verzeichnet (Reurbanisierung). Gleichzeitig haben auch die Umlandregionen Einwohner hinzugewonnen (Suburbanisierung). Diese Suburbanisierung machte sich in den zurückliegenden drei bis vier Jahren verstärkt bemerkbar. So gewinnt der Speckgürtel gegenüber den Metropolen und Großstädten immer mehr an Attraktivität. Doch was steckt hinter diesem Wandel?

Die Gründe sind vielfältig. Zum einen haben die Miet- und Kaufpreise in den Großstädten ein Niveau erreicht, welches es Haushalten mit geringen bis mittleren Einkommen zunehmend unmöglich macht, leistbare Wohnungen zu finden. Das gleiche gilt für junge Familien auf der Suche nach einem Eigenheim. Beide Gruppen ziehen häufig aufgrund des fehlenden passenden Angebots und des bestehenden Preisgefälles in Umlandgemeinden. Infrastrukturelle Verbesserungen, ein ausgewogenes soziales und kulturelles Angebot und ein hoher Naherholungswert wirken mittlerweile jedoch auch als Pull-Faktoren.

Eine Auswertung mit unserem Real Estate Location Analytics-Tool (siehe Bild), zeigt die fünf Prozent der Gemeinden mit den höchsten Wanderungssalden.

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Unter den zehn Gemeinden in Deutschland, mit dem höchsten Wanderungssaldo, befinden sich vier in direkter Umgebung von Hamburg.

Dass das Umland gegenüber den Metropolen an Anziehungskraft gewonnen hat, zeigt sich ebenso anhand veränderter Renditeerwartungen. Laut einer Auswertung des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW Köln) liegt der Total Return für Wohnimmobilien seit 2016 in den Umlandkreisen der Top-7-Städte höher als in den Top-7-Städten selbst. Zwischen 2008 und 2016 war die Reihenfolge genau umgekehrt.

Das Coronavirus könnte den aufkommenden Suburbanisierungs-Trend weiter verstärken. Dabei ist es wahrscheinlich, dass sich die Beweggründe für einen Wohnortwechsel weg von einer reinen ökonomischen Notwendigkeit, Stichwort Preisgefälle, hin zu nachfragespezifischen Entscheidungsfaktoren, wie einer größeren Wohnung mit Arbeitszimmer, Abgeschiedenheit, einer ruhigen Lage oder der Nähe zu Naherholung und Natur wandeln.

 

ZU GUTER LETZT

Wo steigt das Wasser, wo bebt die Erde?

Für die Nachhaltigkeit von Immobilieninvestments spielen Risikobetrachtungen eine wichtige Rolle. Dazu gehört unter anderem die Analyse bestimmter Umweltfaktoren. Dass es in Deutschland Gebiete mit Hochwassergefährdung gibt, ist allgemein bekannt. Aber was ist mit der Erdbebenwahrscheinlichkeit? Hier denken die meisten nicht zuerst an Deutschland, sondern eher an Japan oder Kroatien. Die Einschätzung zur Erdbebengefährdung ist dabei Teil der Norm für die Auslegung von Bauwerken, auch für den deutschen Raum.

Im Südbadischen sind Erderschütterungen durchaus etwas, mit dem die dort lebenden Menschen jederzeit rechnen müssen. So zuletzt Anfang Dezember: Im Norden von Straßburg wurde ein leichtes Erdbeben der Stärke 3,5 auf der nach oben offenen Richterskala registriert, deren Auswirkungen noch rund um Freiburg zu spüren waren. Es heißt, es sei auf Geothermie-Tests zurückzuführen.

Die 134 Gemeinden mit einem hohen Erdbebenrisiko, befinden sich laut RELAS westlich von Köln und südwestlich von Reutlingen. Umweltbedingungen und Nachhaltigkeitsfaktoren werden bei der Bewertung von Immobilien zunehmend relevanter. Und das nicht erst seit der Einführung der ESG-Kriterien. Fragen ökologischer oder sozialer Art entwickeln sich in Europa immer mehr zum Standard für Immobilieninvestments.