Dr. Sebastian Selka
Das 21st-Excel-Plugin

Individuelle und kommerzielle Berechnungsmodelle zur Bewertung von Investitionen anwenden und verwalten

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2018-06-05

Ursprünglich sind wir mit der Idee gestartet, die 21st-Berechnungsmethode zu entwickeln und als Standard in der Immobilienwelt zu etablieren. In zahlreichen Gesprächen mit Kunden, Partnern und Interessenten haben wir schnell festgestellt, dass jeder Immobilieninvestor eigene Bedürfnisse hat und unterschiedliche Schwerpunkte bei der Bewertung von Investitionen setzt. Diese Bedürfnisse können nicht mit einem Berechnungsmodell erfüllt werden. Viele unserer Kunden haben über Jahre hinweg eigene Berechnungsmethoden und -modelle auf Excel-Basis entwickelt, um Investitionsentscheidungen zu treffen. Diese Excel-Modelle sind zum Teil sehr weit entwickelt, oft überarbeitet und komplex. Wir haben daher eine Schnittstelle entwickelt, die es erlaubt, Excel-Dateien in die 21st-Plattform zu integrieren. Unsere Idee war es, einen Excel-Plugin-Mechanismus zu bauen, der die bestehenden Excel-Berechnungsmodelle unserer Kunden nahtlos mit der 21st-Plattform verzahnt.

So naheliegend die Idee klingt, so schwer ist sie umzusetzen. Immobilieninvestoren haben in ihren Excel-Modellen zahlreiche Verknüpfungen, Bedingungen und Berechnungslogiken verbaut. Das konventionelle Vorgehen bei Investitionsentscheidungen hat zur Folge, dass diese Excel-Datei für jedes konkrete Investitionsobjekt kopiert und mit allen notwendigen Daten der Stadt, des Objektes und allen Umgebungsinformationen angereichert werden muss, damit am Ende valide, nachvollziehbare KPIs berechnet werden. Das ist nicht nur ein langwieriges und fehleranfälliges Vorgehen, sondern – vor dem Hintergrund der technologischen Möglichkeiten – ein nicht mehr zeitgemäßer Prozess.

Fest steht auch, dass sämtliche Änderungen (z.B. Weiterentwicklung, Fehler) der Excel-Berechnungsmodelle für jede Datei einzeln vorgenommen werden müssen. Ebenso werfen gerade auch Vorgesetzte immer wieder einen skeptischen Blick auf die Excel-Dateien und investieren viel Zeit in die Überprüfung der Modelle.

Das Excel-Plugin der 21st Real Estate GmbH erlaubt es daher, Excel-Modelle als Template freizugeben und vielfach unverändert, mandantensicher und compliance-tauglich für jede Art von Investitionsimmobilie anzuwenden. Änderungen werden nur im Template vorgenommen und für alle Nutzer umgehend zur Verfügung gestellt. Das spart wiederum viel Zeit bei allen Beteiligten. Wir übertragen zudem automatisiert alle relevanten Daten, wie etwa Lageinformationen, Marktbenches, statistische Scores, Kennzahlen und die gesamte Mieterliste sowie alle Objektinformationen in das Excel-Modell. Auch das spart den Anwendern zusätzlich Zeit, verringert Fehler und beschleunigt somit den Ankaufsprozess erheblich.

Die erstellten Excel-Dateien werden versioniert und archiviert. Darüber hinaus lassen sie sich herunterladen und können komplett unabhängig nachgeprüft werden, sofern der Anwender dies wünscht. Darüber hinaus erweitern wir die 21st-Plattform auch um weitere Berechnungsmodelle von Drittanbietern, sodass unsere Kunden eine Investitionsentscheidung nicht nur mit ihren eigenen Modellen verifizieren können, sondern auch mit einer Vielzahl weiterer, fundierter und geprüfter Modelle.

Grundsätzlich lässt sich jedes Excel-Berechnungsmodell mit dem 21st-Excel-Plugin-Mechanismus verarbeiten, da wir jede Excel-Datei¹ systemseitig interpretieren und ausführen. Dem Umfang der Excel-Datei¹ sind dabei keine Grenzen gesetzt, denn für uns spielt dabei keine Rolle, wie komplex das Modell ist. Jedes Berechnungsergebnis können wir aus der Excel-Datei extrahieren und innerhalb der 21st-Plattform weiterverarbeiten.

Hierzu müssen lediglich zwei weitere Tabellenblätter in die Excel-Datei eingefügt werden: Ein Tabellenblatt, das Eingabeparameter (“IN”) des Modells definiert und eines für die Ausgangsparameter (“OUT”).

Innerhalb des IN-Tabellenblatts kann der Nutzer aus einer langen Liste von Zellnamen auswählen, deren Werte automatisch in die Excel-Datei übertragen werden. Die Ausgangsparameter werden ebenso benannt und müssen eine Menge von Informationen bereitstellen (z. B. IRR, CoC), damit wir das Excel-Berechnungsmodell nahtlos in die 21st-Software integrieren können.

Da zahlreiche Investitionsobjekte über Stellplätze, Garagen, Büroräume, Stellflächen, Antennen, Wohnungen oder weitere, andere Einheiten verfügen, mussten wir diese ebenfalls berücksichtigen. Deshalb haben wir uns dafür entschieden, diese unterschiedlichen Typen mit spezifischen Modellen zu kalkulieren und deren Einzelergebnisse in einem übergeordneten, objektspezifischen Modell auszuwerten. Konkret heißt dies am Beispiel eines Objektes mit 10 Wohnungen, 2 Büroeinheiten, 4 Stellplätzen und einer Werbefläche, dass 17 Einheiten unabhängig und für einen Investitionszeitraum von 20 Jahren (frei wählbar) inklusive aller verfügbaren Smart Data kalkuliert und in ein übergreifendes Modell aggregiert werden. Dieses generische Modell gibt schlussendlich Auskunft über das potentielle Investment in Form von Nettorenditen, Zinsflüssen und vielen weiteren KPIs, um somit eine fundierte Investitionsentscheidung zu treffen.

¹ ohne Macros