31. Mai 2018

Trotz Überbewertung von Wohnimmobilien besteht noch Restpotenzial für Investoren

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Berlin, 31. Mai 2018 – Überdurchschnittlich steigende Kaufpreise erschweren es Investoren in deutschen Großstädten Immobilienobjekte mit ausreichendem Renditepotenzial zu finden. Darum hat 21st Real Estate eine Forschungsreihe ins Leben gerufen, um auch zukünftig Gegenden mit Potenzial zu identifizieren. Dabei deckt das Unternehmen in einer ersten Studie auf, dass trotz der allgemeinen Tendenz zur Überbewertung etwa zwei Prozent der Postleitzahlen in Deutschland mit bis zu 30 Prozent unterbewertet und somit immer noch Schätze zu finden sind.


Wie aktuell steigende Immobilienpreise und potenzielle Immobilienblasen sind, zeigte bereits die hitzige Debatte des Rats der Weisen um das diesjährige ZIA-Frühjahresgutachten. Das hat sich 21st Real Estate zum Anlass genommen und unter der Leitung von Prof. Dr. Wendland und Alexander Konon ein umfassendes Forschungsprojekt gestartet, das detailliert und wissenschaftlich fundiert wirtschaftliche und ökonometrische Zusammenhänge aufzeigt. Als Basis für die Studie hat das Unternehmen eine Fundamentalwertanalyse genutzt, die auf dem Verhältnis von erwarteten Cashflows und beobachteten Verkaufspreisen basiert und rund 60 Parameter beinhaltet. Dabei ist diese Methode im Vergleich zu anderen Vorgehen leicht zu interpretieren und auf jeder geografischen Ebene anwendbar.

Aus der Studie geht hervor, dass es, entgegen landläufiger Meinung, noch immer Lagen in A-Städten gibt, die unterbewertet sind und somit nach wie vor Potenzial für Investoren bieten. „Mit diesem Verfahren konnten wir zwei statistische Ausreißer in den A-Städten ausmachen: München, das im Vergleich zur Gesamtgruppe relativ stark überbewertet ist, und Berlin, welches vergleichsweise schwach überbewertet ist.“, so Alexander Konon, Senior Data Scientist bei 21st Real Estate. „Jedoch sehen wir im Unterschied zu München anhand unserer Daten, dass es in Berlin durchaus noch Postleitzahlen gibt, die unterbewertet sind.“

So sind in Berlin etwa vier Prozent der Postleitzahlen unterbewertet und das mit bis zu 17 Prozentpunkten. Wohingegen nach dieser Methode nur fünf Prozent von Berlins Postleitzahlen angemessen bewertet sind. Aber auch in anderen A-Städten gibt es noch Hoffnung. Hier sind noch zwei Prozent der Postleitzahlen mit bis zu 30 Prozentpunkten unterbewertet, ebenso viele sind adäquat bewertet. In München hingegen existieren gar keine Postleitzahlen mehr, die unter- oder auch nur adäquat bewertet sind.

In allen A-, B- und C-Städten ist die Überbewertung signifikant höher als in der Referenzperiode 2004, die nach Ermittlung des Unternehmens weder eine Über- noch Unterbewertung aufweist. Dabei sieht das Unternehmen die Überbewertungsdynamik stark korreliert mit der Entwicklung von Anleiherenditen im Euroraum. Durchschnittliche Renditen von Anleihen spielen eine Rolle, da ihr Absinken Ausweichreaktionen auslöst: Sinken sichere Anleiherenditen, orientieren sich Investoren auf andere als relativ risikoarm geltende Märkte wie den Immobilienmarkt. Als Folge der steigenden Nachfrage steigen die Preise und – falls Mieteinahmen nicht im Gleichlauf steigen – die Überbewertung.

Im Rahmen des Forschungsprojekts plant 21st Real Estate, neue innovative Methoden zu entwickeln, um das Thema rund um Immobilienbewertung komplett neu zu beleuchten.

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