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NEWSLETTER Q1/2021

 

LIEBE LESERINNEN UND LESER,

2020 – Ein bewegtes Jahr mit vielen Herausforderungen und der Hoffnung auf Normalität.

Die Entwicklung unserer Tools schreitet voran und so möchten wir in unserem aktuellen Newsletter über ein neues Feature „Machine Learning vs. Comparables“ berichten.

Rein in die Stadt, raus aus der Stadt, unterschiedliche Zeiten unterliegen unterschiedlichen Trends. In unserem Beitrag „Über den Tellerrand“ zeigen wir Ihnen die fünf Gemeinden Deutschlands mit dem höchsten Wanderungssalden.

Den aktuellen Erfolg von BioNTech haben wir zum Anlass genommen, um uns im „Praxisbeispiel Mainz“ den Makrostandort genauer anzusehen, zu diskutieren und auf seine Attraktivität zu prüfen.

Vieles verlagert sich aus dem Materiellen ins Virtuelle, aber auch das Virtuelle braucht einen Ort um sich zu materialisieren. Mit Franz L. Mörsdorf ist es uns gelungen einen langjährigen und über die Maßen erfahrenen Immobilienmanager zu gewinnen um uns die Assetklasse der Rechenzentren näher zu bringen.

ESG – Environment, Social, Governance. Eine Betrachtungsweise von Investments und Standorten die durch unser RELAS in analytischer Form, in ersten Ansätzen abgebildet werden kann. In „Zu guter Letzt“ nähern wir uns diesem Thema exemplarisch über Hochwasser und Erdbeben, more to come.

Ich wünsche Ihnen eine kurzweilige Lektüre.

Ihr Herwig Teufelsdorfer

LEITARTIKEL

 

Neue Features in RELAS - Machine-Learning-Preise vs. Comparables

Die Kenntnis des Marktes setzt die Kenntnis des Deal-Geschehens voraus und so ist es für zumindest A- und B-Städte nichts Neues Vergleichspreise zu sammeln oder von darauf spezialisierten Unternehmen zu erwerben. Einerseits gut über vergangenes Marktgeschehen Bescheid zu wissen, andererseits eine sehr analoge, vergangenheitsbezogene Betrachtung, die uns die Entscheidungen der Marktteilnehmer offenlegt, jedoch keinerlei Systematik hinsichtlich der Entscheidungsfindung selbst gibt. Wir erhalten somit das Bild von Geschehnissen deren Zustandekommen für den Betrachter völlig eratisch ist und aus dem wir nur bedingt die zukünftige Entwicklung von Märkten und Standorten ableiten können.

Mit Machine-Learning ist es möglich, ausgehend von einer großen Anzahl von Marktdaten der Vergangenheit, unzählige Rechenmodelle abzuleiten, diese ebenso an Vergangenheitswerten zu testen und für eine in die Zukunft gerichtete Analyse heranzuziehen. Das Eratische der Vergangenheitsdaten wird also systematisiert, algorithmisiert, der Blick in die Glaskugel und das „Glauben“ wird durch „Wissen“ ersetzt. Die Verwendung von Machine-Learning-Preisen im Rahmen der Markt- und Standortanalyse ist in der Immobilienbranche neu und entfaltet in Kombination mit der Expertise des Anwenders seine Wirkungsmächtigkeit.

Um der Immobilienbranche diese Möglichkeit zur Verfügung zu stellen, bieten wir in RELAS nun die Kombination aus Machine-Learning-Preisen, Trends und Vergleichswerte aus dem Markt an. Wie gewohnt für jede Adresse in ganz Deutschland. Während die indikativen Machine-Learning-Preise in Abhängigkeit von Bau- oder Sanierungsjahr, Fläche und Ausstattungsklasse eine erste Preisindikation für einzelne Einheiten liefern, bieten Comparables einen zusätzlichen Einblick in die kurzfristige Marktaktivität und bilden damit die perfekte Ergänzung.

Mit der Kombination von Machine-Learning-Preisen, Trends und Comparables lässt sich die Marktüblichkeit von Mieten und Kaufpreisen methodisch nun über unterschiedliche Zugänge ermitteln. Die Aussagefähigkeit der Ergebnisse wird qualitativ besser und belastbarer, ebenso lassen sich unterschiedliche Potentiale einer Adresse durch die einfache Änderung von Nutzungsart, Einheitengröße, Bau-/Sanierungsjahr und Qualität der Fläche auf Knopfdruck ermitteln. Die Vergleichswerte aus dem Markt lassen sich anhand der Kriterien Baujahr, Fläche, Radius der Vergleichsangebote sowie Veröffentlichungsdatum einfach filtern und liegen für die Nutzungsarten Wohnen, Büro und Einzelhandel vor.

Nehmen wir beispielhaft eine Adresse in Mainz und gehen davon aus, dass wir ein Bürogebäude von 1996 energetisch sanieren möchten.

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Daher setzen wir das Baujahr auf 2022, das Datum der Fertigstellung, und nehmen eine Referenzfläche von 520 Quadratmetern. Der Machine-Learning-Preis für die Einheit mit einer in der Lage durchschnittlichen Ausstattung beträgt für das Bestandsgebäude von 1996 im Durchschnitt 12,84 €/m². Für die selbe Einheit im sanierten Gebäude, kann eine Marktmiete von durchschnittlich 15,46 €/m² erzielt werden,

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Die umliegenden Angebote innerhalb eines Radius von 1.500 Metern für den Betrachtungszeitraum 2020 ermöglichen es, direkt in der Karte nach Comparables zu suchen. Der Median von 10,00 €/m² ergibt sich in unserem Beispiel aus allen 12 beobachteten Angeboten für den ausgewählten Zeitraum.

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Erweitert man den Radius auf 3.000 m, erhält man 22 beobachtete Angebote mit einem einen Median für die Miete von 9,18 €/m².

Neben den Comparables, die in unserem Beispiel, die kurzfristige Marktaktivität betrachten, kann über die Trends die vergangene Mietentwicklung seit 2011 und die Prognosen für den Büromarkt, Aufschluss über die Einordnung der Zielmieten geben.

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Aus der Kombination von Trend, Comparables und Machine-Learning-Preisen können nun die Werte für die wirtschaftliche Analyse des Objektes/Projektes z.B. DCF abgeleitet werden.

 

EXPERTENINTERVIEW

Interview mit Franz L. Mörsdorf, Geschäftsführer Deutsche Real Estate Asset Management GmbH

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Rechenzentren sind aktuell in aller Munde. Woher kommt das plötzliche Interesse?

Das hat viele Gründe, die hauptsächlich auf der User-Seite zu finden sind. Zunehmende Technisierung und Digitalisierung verändern nicht nur die Art, wie wir leben, sondern auch wie wir arbeiten. Wer kommt heute im beruflichen Alltag noch ohne Rechner aus?

Wer hat heute kein Smartphone? Das Wachstum der Online-Welt, der Anstieg der Zahl der mobilen Endgeräte, Streaming, auch Homeoffice während Corona – alles führt dazu, dass mehr und mehr

Datenvolumen durch unsere Netzwerke geschickt wird. Um einen konstanten Datenfluss gewährleisten zu können, sind Rechenzentren erforderlich. Es gibt Schätzungen, die besagen, dass sich das Datenvolumen bis 2025 verfünffachen wird.

Und neben der Technisierung ist auch der Datenschutz ein Treiber für mehr Rechenzentren. Denn viele Privatnutzer erwarten, dass ihre Daten nicht irgendwo auf Servern in Amerika oder Asien, sondern in Deutschland oder zumindest in Europa gespeichert werden.

 

Was macht Rechenzentren aus Investorensicht attraktiv?

Die Investitionen in Datacenter steigen von Jahr zu Jahr und haben im aktuellen Corona-Jahr einen weiteren Schub erfahren. Attraktiv für Investoren sind vor allem die langfristigen Mietverträge, die in der Regel für mehr als zehn Jahre abgeschlossen werden. Dies bedeutet Planungssicherheit und stabile Cashflows.

Das steigende Interesse zeigt sich unter anderem darin, dass immer mehr private, nicht spezialisierte Anleger in Rechenzentren investieren, wie beispielsweise Catella APAM oder AXA. Ähnlich wie andere Nischen-Assetklassen, zum Beispiel Gesundheits- oder Logistikimmobilien, profitieren Rechenzentren dabei auch von der allgemeinen Verunsicherung der Anleger während der Corona-Krise.

 

Was sind die entscheidenden Faktoren bei der Standortwahl für den Bau eines Rechenzentrums und wie findet man geeignete Flächen?

Die Stromversorgung ist essenziell. Deswegen sind Flächen in der Nähe von Umspannwerken besonders attraktiv, da hier einerseits hinreichend Strom vorhanden ist und andererseits die Wahrscheinlichkeit von Stromausfällen oder Netzschwankungen am geringsten ausfällt. Insgesamt muss sichergestellt sein, dass der enorme Energieverbrauch durch das Stromnetz abgedeckt werden kann. Mancherorts sind da noch Investitionen in das Stromnetz vonnöten. Eines unserer Standortkriterien ist deshalb eine Stromversorgung mit 100 Kilovolt oder 380 Kilovolt und möglichst viel Megawattleistung.

Zudem gelten für Rechenzentrenn bestimmte rechtliche Besonderheiten. So benötigt man für den Fall eines Stromausfalls Notstromaggregate, die nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz genehmigt werden müssen. Die technischen Anlagen produzieren im Betrieb sehr viel Wärme, die das Vorhandensein eines Kühlsysteme und von Lüftungsanlagen notwendig macht. Die Lüftungsanlagen, die die Wärme nach außen ableiten, verursachen Lärmemissionen, sodass auf genügend Abstand zu Wohngebieten geachtet werden muss. Idealerweise bestehen für die potenziellen Grundstücke gar keine Geräuschbeschränkungen.

Auch die Beschaffenheit der Grundstücke ist von Bedeutung. Am besten eigenen sich ebene Flächen mit einer geringen Biotopdichte.

 

Was sind die größten Herausforderungen, geeignete Grundstücke zu finden?

Das Finden ist gar nicht mal das große Problem. Schwieriger gestaltet es sich häufig, die betreffenden Kommunen vom Bau eines Rechenzentrums zu überzeugen. Bei Gesprächen mit Bürgermeistern und der Bauleitplanung können sich diese häufig nichts Konkretes unter Rechenzentren vorstellen. Auch die geringe Zahl an Arbeitskräften pro Gewerbefläche, die für den Betrieb eines Rechenzentrums notwendig ist, sorgt bei Gemeindevertretern zunächst für Skepsis. Auf der anderen Seite verursachen Rechenzentren nur sehr wenig zusätzlichen Verkehr, und es winken natürlich Gewerbesteuereinnahmen. Das lässt dann doch wiederum einige umdenken.

 

PRAXISBEISPIEL

Mainz ist in aller Munde – denn die Welt schaut gespannt auf BioNTech mit Sitz in der Landeshauptstadt von Rheinland-Pfalz. Dadurch wird der Blick auch auf Mainz als Investitionsstandort gelenkt. Wir haben uns deshalb ein paar Kennzahlen angeschaut und den Standort Mainz mit anderen Städten verglichen. Soviel vorweg: Die Stadt am Rhein ist ein überaus attraktiver Wirtschaftsstandort. Hier finden Industrie und Forschung genauso statt, wie Dienstleistung, Kultur- und Kreativwirtschaft. Mainz bietet Lebensqualität und ist durch seine Nähe zu Großstädten wie Darmstadt, Wiesbaden und Frankfurt infrastrukturell bestens eingebunden.

Bevor wir uns der Analyse widmen, wollen wir jedoch einen kurzen Gesamtüberblick geben – die Gemeinde Mainz in Zahlen:

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Unsere Analyse zeigt, dass Mainz eine junge Stadt ist, und immer jünger wird. So ist das Durchschnittsalter in den vergangenen fünf Jahren gesunken. Es liegt aktuell bei 41,3 Jahren. Gleichzeitig ist die Bevölkerungszahl in den zurückliegenden fünf Jahren um 5,6 Prozent gestiegen. Ein besonderes Wachstum ist bei der Altersgruppe der 18-35-Jährigen zu verzeichnen (6,44 Prozent). Mit dieser Entwicklung ist Mainz im Vergleich mit anderen Universitätsstädten mit über 200.000 Einwohnern Spitzenreiter. Außerdem schafft es Mainz mit einem Studentenanteil von 18 Prozent unter die Top 20 der Städte mit dem höchsten Anteil von Studenten und Studentinnen unter der gesamten Einwohnerzahl. Von den rund 39.000 Studenten und Studentinnen in Mainz haben mehr als 9.300 einen MINT-Hintergrund.

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Auch bei der Betrachtung der Wirtschaftskennzahlen erreicht Mainz einen oberen Platz im deutschlandweiten Ranking. So weist Mainz mit einer Bruttowertschöpfung pro Kopf von 50.000 Euro sowie einem industriellen Bodenanteil von über sechs Prozent eine Kombination auf, die so von keiner anderen vergleichbaren Gemeinde[1] erreicht wird. Trotz einer vergleichsweise geringen Dynamik bei der Steigerung der Kaufkraft liegt Mainz mit 25.000 Euro pro Kopf über dem gesamtdeutschen Durchschnitt und profitiert nicht zuletzt von der wirtschaftlichen Stärke der umliegenden Regionen. Mainz ist im Übrigen die einzige von den insgesamt 22 C-Städten in Deutschland, von der aus man innerhalb von 90 Minuten drei A- bzw. B-Städte sowie binnen 30 Minuten über 200 Autobahnausfahrten und 90 Bahnhöfe erreicht.

Dass Mainz eine junge Stadt mit vielen Studierenden ist, lässt sich auch am Immobilienmarkt ablesen. So werden deutlich mehr Baugenehmigungen für Ein- bis Zwei-Zimmer-Wohnungen (45 Prozent) als für größere Wohnungen erteilt. In Hamburg liegt der Anteil bei 44 Prozent und in Stuttgart bei einem Drittel. Das Mietniveau für Wohnungen in Mainz ist sehr gering für eine Stadt dieser Größe. Die Trendanalyse zeigt eine Dynamik von rund 6 Prozent in den vergangenen zwei Jahren und von 20 Prozent in den vergangenen fünf Jahren. Die Mietsteigerungen für Büros (29,8 Prozent) und für Einzelhandelsflächen (67,4 Prozent) fallen durchschnittlich aus.

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Als Fazit können wir sagen, dass Mainz über einzigartige Eigenschaften im Hinblick auf Demografie, Wirtschaft und Anbindung verfügt. Zugleich braucht die Stadt den Vergleich mit Technologiestandorten, wie München, Berlin oder Darmstadt nicht scheuen. Denn Mainz befindet sich durch die Einbindung in ein Cluster aus verschiedenen Technologiestandorten geografisch in einer sehr guten Ausgangsposition.

Mainz ist ein interessanter Investitionsstandort, der als Teil der aufstrebenden Rhein-Main-Region gesehen werden kann. Die Stadt am Rhein kann in jeglichen Bereichen mithalten und schneidet im Vergleich mit A-, B- und C-Städten sogar stets überdurchschnittlich ab. So performt Mainz besser als so manche B-Stadt, wie beispielsweise Hannover, Leipzig oder Karlsruhe. Im Vergleich aller C-Städte befindet sich Mainz unter den besten 15 Prozent und steht damit neben Freiburg, Erlangen und Regensburg.

 

ÜBER DEN TELLERRAND

Suburbanisierung – Warum es immer mehr Städter ins Umland treibt

 

Wanderungsbewegungen vollziehen sich in Wellen oder Phasen. Es gibt Zeiten, in denen der Zuzug in die großen Agglomerationsräume dominiert, und es gibt Zeiten, in denen sich dieser Trend umkehrt. Wanderungsbewegungen sind dabei immer auch Ausdruck wirtschaftlicher und gesellschaftlicher Entwicklungen – wo gibt es Arbeitsplätze, wo sind die Lebensbedingungen gut und wo die Wohnkosten erschwinglich?

Die Phase zwischen 2010 und 2020 war in Deutschland von starken Zuzügen in die Großstädte geprägt. Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart haben in dieser Zeit deutliche Einwohnerzuwächse verzeichnet (Reurbanisierung). Gleichzeitig haben auch die Umlandregionen Einwohner hinzugewonnen (Suburbanisierung). Diese Suburbanisierung machte sich in den zurückliegenden drei bis vier Jahren verstärkt bemerkbar. So gewinnt der Speckgürtel gegenüber den Metropolen und Großstädten immer mehr an Attraktivität. Doch was steckt hinter diesem Wandel?

Die Gründe sind vielfältig. Zum einen haben die Miet- und Kaufpreise in den Großstädten ein Niveau erreicht, welches es Haushalten mit geringen bis mittleren Einkommen zunehmend unmöglich macht, leistbare Wohnungen zu finden. Das gleiche gilt für junge Familien auf der Suche nach einem Eigenheim. Beide Gruppen ziehen häufig aufgrund des fehlenden passenden Angebots und des bestehenden Preisgefälles in Umlandgemeinden. Infrastrukturelle Verbesserungen, ein ausgewogenes soziales und kulturelles Angebot und ein hoher Naherholungswert wirken mittlerweile jedoch auch als Pull-Faktoren.

Eine Auswertung mit unserem Real Estate Location Analytics-Tool (siehe Bild), zeigt die fünf Prozent der Gemeinden mit den höchsten Wanderungssalden.

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Unter den zehn Gemeinden in Deutschland, mit dem höchsten Wanderungssaldo, befinden sich vier in direkter Umgebung von Hamburg.

Dass das Umland gegenüber den Metropolen an Anziehungskraft gewonnen hat, zeigt sich ebenso anhand veränderter Renditeerwartungen. Laut einer Auswertung des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW Köln) liegt der Total Return für Wohnimmobilien seit 2016 in den Umlandkreisen der Top-7-Städte höher als in den Top-7-Städten selbst. Zwischen 2008 und 2016 war die Reihenfolge genau umgekehrt.

Das Coronavirus könnte den aufkommenden Suburbanisierungs-Trend weiter verstärken. Dabei ist es wahrscheinlich, dass sich die Beweggründe für einen Wohnortwechsel weg von einer reinen ökonomischen Notwendigkeit, Stichwort Preisgefälle, hin zu nachfragespezifischen Entscheidungsfaktoren, wie einer größeren Wohnung mit Arbeitszimmer, Abgeschiedenheit, einer ruhigen Lage oder der Nähe zu Naherholung und Natur wandeln.

 

ZU GUTER LETZT

Wo steigt das Wasser, wo bebt die Erde?

Für die Nachhaltigkeit von Immobilieninvestments spielen Risikobetrachtungen eine wichtige Rolle. Dazu gehört unter anderem die Analyse bestimmter Umweltfaktoren. Dass es in Deutschland Gebiete mit Hochwassergefährdung gibt, ist allgemein bekannt. Aber was ist mit der Erdbebenwahrscheinlichkeit? Hier denken die meisten nicht zuerst an Deutschland, sondern eher an Japan oder Kroatien. Die Einschätzung zur Erdbebengefährdung ist dabei Teil der Norm für die Auslegung von Bauwerken, auch für den deutschen Raum.

Im Südbadischen sind Erderschütterungen durchaus etwas, mit dem die dort lebenden Menschen jederzeit rechnen müssen. So zuletzt Anfang Dezember: Im Norden von Straßburg wurde ein leichtes Erdbeben der Stärke 3,5 auf der nach oben offenen Richterskala registriert, deren Auswirkungen noch rund um Freiburg zu spüren waren. Es heißt, es sei auf Geothermie-Tests zurückzuführen.

Die 134 Gemeinden mit einem hohen Erdbebenrisiko, befinden sich laut RELAS westlich von Köln und südwestlich von Reutlingen. Umweltbedingungen und Nachhaltigkeitsfaktoren werden bei der Bewertung von Immobilien zunehmend relevanter. Und das nicht erst seit der Einführung der ESG-Kriterien. Fragen ökologischer oder sozialer Art entwickeln sich in Europa immer mehr zum Standard für Immobilieninvestments.