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NEWSLETTER Q3/2020

 

LIEBE LESERINNEN UND LESER,

Teams, Zoom, Hangouts, Webex, joinMe. Welche Tools haben Sie in den vergangenen drei Monaten kennengelernt? Oder kannten Sie als Digital Native das alles schon? Haben Sie Ihre Weinverkostungen abgesagt oder Ihren Burgunderfreunden in Tele-Tastings zugeprostet?
Wenig verwunderlich, dass diese Ausgabe von den Auswirkungen von Corona auf unser tägliches (Berufs-)Leben geprägt ist. Und so betrachten wir in unserem Leitartikel die Auswirkungen der Pandemie auf die Digitalisierung der Immobilienwirtschaft. 
Wien – Berlin von Haustür zu Haustür per Flugzeug in acht Stunden, Ringbahn in Berlin zu dreiviertel leer – wenn wir „Über den Tellerrand“ blicken, überlegen wir, ob das nur ein temporärer Effekt ist oder unsere Mobilität sich auch nachhaltig verändern wird.
Neue Besen kehren gut und so freuen wir uns über die Fertigstellung unseres RELAS – Real Estate Location Analytics zu Beginn des zweiten Quartals. Neben der Beantwortung klassischer Fragen, wie
„Welche Nutzung passt zum Standort?“ und „Welcher Standort passt zur Nutzung?“ können wir mit unserer KI nun auch Mietpreisindikationen adressgenau auf Einheiteneben, abhängig von der Nutzungsart, der Einheitsgröße, dem Baujahr und dem Ausstattungsstandard, geben. Dieser nächste Schritt mit unserer KI eröffnet unseren Kunden zum Beispiel die Möglichkeit, Potentiale einer Umnutzung oder einer Renovierung von Bestandsobjekten per Knopfdruck zu evaluieren. In unserem Artikel „RELAS – Miete nach Refurbishment“ erfahren Sie mehr darüber.
Besonders freut es uns, dass wir für das Experteninterview in dieser Ausgabe unseres Newsletters Herrn Francesco Fedele, Gründer und CEO der BF.direkt AG, gewinnen konnten. Herr Fedele beleuchtet die Auswirkungen der Corona-Pandemie unter anderem auf Volumen und Konditionen von Immobilienfinanzierungen.   
Und „Zu guter Letzt“ betrachten wir die Entwicklung des Berliner Eigentumswohnungsmarkts.


Es würde mich freuen, Sie mit meiner Neugierde auf die einzelnen Beiträge angesteckt zu haben – und nur damit. 

Ihr Herwig Teufelsdorfer
 

LEITARTIKEL

 

Während der Coronaviruskrise sind die Vorteile digitalisierter Kommunikation und Arbeitsprozesse offen zutage getreten: Unternehmen, die bereits vor Ausbruch der Pandemie in ihre digitale Infrastruktur investiert haben, ist es deutlich leichter gefallen, die Arbeit aus dem Büro in das Home Office zu verlagern. Denn ihnen ist es möglich, ortsunabhängig auf wichtige Dokumente und deren Arbeitsstände zugreifen und so parallel daran arbeiten zu können. Trotz langanhaltender Debatten stehen wir beim Thema Digitalisierung immer noch am Anfang – insbesondere in der Immobilienwirtschaft. Sicherlich sind gewisse Prozesse des Bauens und die Präsenz auf der Baustelle nicht in die digitale Welt übertragbar. Dennoch gibt es eine Vielzahl analoger Arbeitsschritte, die durch Digitalisierung beschleunigt und auch verbessert werden können.

Der durch sinkende Margen langsam steigende Innovationsdruck hat in den zurückliegenden Jahren bereits eine Menge an Proptechs und mit diesen auch diverse intelligente digitale Lösungen hervorgebracht. Die Lösungen reichen von Building Information Modeling zur vernetzten Planung und Ausführung von Bauprojekte über Datenräume, digitale Bautagebücher bis hin zu Tools für die Lageanalyse und Immobilienbewertung. Diese kurze Auswahl allein zeigt die Bandbreite der Einsatzbereiche und lässt das Potenzial zur Effizienzsteigerung erahnen.

Die Coronavirus-Pandemie versetzte Deutschland in eine Art erzwungene Testphase der Digitalisierung, in der einigen Unternehmen vor Augen geführt wurde, wo ihre Defizite liegen. Viele wird es dazu bewegen, sich nach dem Lockdown intensiver mit dem Einsatz der eigenen Ressourcen auseinanderzusetzen. Die positiven Erfahrungen, die derzeit „erzwungenermaßen“ mit digitalen Lösungen gemacht werden, verhelfen dabei zu einer höheren Akzeptanz und Aufgeschlossenheit. Umfragen zur Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft konstatieren vielfältige Faktoren, die die flächendeckende Verbreitung neuer digitaler Lösungen hemmen. Dazu zählen vor allem das unzureichende Know-how der Mitarbeiter, der Datenschutz und das Fehlen regulatorischer Rahmenbedingungen und Standards. Die Aufgabe von Proptechs muss es deshalb sein, gemeinsame, anschlussfähige Lösungen anzubieten – Kooperation statt Disruption lautet das Gebot der Stunde.

 

EXPERTENINTERVIEW

 

Die Corona-Pandemie hat auch die Immobilienfinanzierung getroffen. Das Geschäft ging im März und April stark zurück. Mittlerweile ist eine langsame Rückkehr zur Normalität zu sehen. Die Auswirkungen der Krise zeigen sich auch in den Finanzierungskonditionen. Unterm Strich werden Kredite teurer.

Herr Fedele, wie hart hat die Corona-Krise die Immobilienfinanzierung getroffen?

Wir erheben alle drei Monate das BF.Quartalsbarometer, das die Stimmung der Immobilienfinanzierer in Deutschland wiedergibt. Der Barometerwert sank von -3,81 Zählern im Q1 2020 auf -15,24 Zähler im Q2 2020. Das ist ein historischer Einbruch auf den tiefsten Wert, der jemals gemessen wurde. Allerdings wurde die Erhebung Ende März und Anfang April durchgeführt, auf dem Höhepunkt des Shutdowns. Mittlerweile sehe ich jedoch wieder eine schrittweise Normalisierung der Situation. Ein Anstieg der Transaktionszahlen ist erkennbar.

Das heißt, es ist alles wieder so wie vor der Krise?

Nein, das kann man so noch nicht sagen. Die Finanzierer prüfen Anfragen sehr intensiv und Business-Pläne werden sehr kritisch hinterfragt. Spuren zeigen sich insbesondere bei den Nutzungsarten Hotel und Non-Food-Einzelhandel. Generell nimmt die Differenzierung zwischen Core- und Nicht-Core-Immobilien wieder zu. Bei Immobilien mit Teilleerständen, in Randlagen oder mit kurzen Restlaufzeiten haben sich die Finanzierungskonditionen verschlechtert.

Können Sie das quantifizieren?

Die Finanzierer sind vorsichtiger geworden und preisen die Risiken ein. Die Loan-to-Values bei Bestandsimmobilien sind im Q2 deutlich gefallen. Während die Banken im Q1 noch durchschnittlich bis zu einem Beleihungsauslauf von 69,3 Prozent fremdfinanzierten, waren es im Q2 nur noch 66 Prozent. In einzelnen Nutzungsarten wie beispielsweise Einkaufszentren oder Value-Add-Büroimmobilien liegt der Wert noch deutlich tiefer. Im Gegenzug stiegen die Margen, da die Finanzierer angesichts der Risiken höhere Kompensationen fordern. Bei Bestandsimmobilien kletterten Sie von 131 Basispunkten im Q1 auf 147 Basispunkte im Q2. In Zeiten notorisch niedriger Bankmargen ist das ein deutlicher Anstieg.

Wie schätzen Sie die Auswirkungen auf die Projektentwicklungsaktivitäten ein?

Bei Bauprojekten, bei denen eine Finanzierungszusage bereits vor der Krise vorlag, sehe ich keine großen Effekte der Krise. Die allermeisten Baustellen liefen während des Shutdowns weiter bzw. es gab nur kurzfristige Baustopps. Anders ist die Situation, wenn es bei Ausbruch der Krise noch keine Finanzierungszusage gab. Hier werden die Projekte neu geprüft und die Konditionen neu verhandelt. Die Banken fordern teilweise mehr Eigenkapital oder nehmen höhere Risiko-Margen.

Die BF.direkt AG ist ein Finanzierungsstrukturierer und -vermittler. Welche Daten ziehen Sie bei Investitionsentscheidungen bzw. Bewertung heran?

Wir analysieren alle relevanten Daten, bevor wir uns für einen Deal entscheiden: demografische Prognosen, wirtschaftliche Prognosen, Kaufkraft, Verkehrsinfrastruktur, Pendlerbewegungen, Bevölkerungswanderungen, Kauf- und Mietpreise, Neubauaktivitäten etc. Ein möglichst umfassendes Bild ist für uns entscheidend. Die Quellen sind vielfältig. Ein Teil der Daten kommt von 21st Real Estate. Aufgrund der guten Datenqualität nimmt der Anteil aus dieser Quelle zu.

 

PRAXISBEISPIEL

Neben der Wahl des passenden Diskontierungszinssatzes ist die Annahme der richtigen nachhaltigen Miete wesentlicher Bestandteil im Rahmen der Investitionsrechnung. Entsprechen die Mieten der aktuellen Verträge dem Markt? Kann bei einer Wiedervermietung ein höherer Mietpreis lukriert werden oder kommt es zu einer Senkung der Miete? Ist die aktuelle Nutzung des Objektes tatsächlich der highest and best use? Wie hoch könnte die Miete im Falle eines Refurbishments sein? Welcher Ausstattungsstandard am Standort bringt den höchsten Return? Lohnt es sich über eine Umnutzung des Gebäudes oder gar einen Abriss nachzudenken, um das Potenzial des Standortes bestens auszunutzen? All diese Fragen haben Investoren und Bestandshalter bei der Betrachtung zu erwerbender bzw. im Portfolio befindlicher Immobilien zu beantworten. Bislang wurden Erfahrungswerte erzielter Miet- oder Kaufpreise vergleichbarer Objekte aus der Vergangenheit (Comparables) herangezogen, um einen aktuellen oder in die Zukunft gerichteten Referenzwert zu ermitteln. Diese Methode stößt insbesondere dort an ihre Grenzen, wo es keine oder nur wenige Transaktionen gibt, wie beispielsweise außerhalb von Metropolen. Aber auch die Erfassung der Ausstattungsqualität ist im Rahmen des Vergleichswertverfahrens mit erheblichen Ungenauigkeiten verbunden.

Dabei ist eine nahezu unüberschaubare Menge an Immobilienmarktdaten vorhanden, wenngleich diese in der Regel unstrukturiert und dezentral vorliegen. Anhand Künstlicher Intelligenz und Machine-Learning-Prozessen lassen sich diese wertvollen Informationen aufbereiten und damit nutzbar machen – quasi ein Datenveredelungsprozess.

Das Real Estate Location Analytics-Tool (RELAS) von 21st Real Estate generiert diese Smart Data aus der vorhandenen Menge an Daten (Big Data) und ermöglicht durch die über Jahre trainierte Künstliche Intelligenz eine deutlich präzisere Miet- und Kaufpreiseinschätzung für die Assetklassen Wohnen, Büro und Einzelhandel als die bisherige Vorgehensweise. Dies kann für jede Nutzungsart adressgenau und in Abhängigkeit von Baujahr, Fläche und Ausstattungsstandard durchgeführt werden.

Daraus ergeben sich mit RELAS innovative Analysemöglichkeiten und so lassen sich die eingangs erwähnten Fragen beantworten. Hat ein Eigentümer zum Beispiel ein älteres Objekt in eher schlechtem Erhaltungszustand im Portfolio, kann er mit RELAS eine Indikation zu erzielbaren Mieten in saniertem Zustand erhalten – neueres Baujahr, höherer Standard. Auf dieser Grundlage kann er dann nicht nur entscheiden, ob eine Investition in eine Sanierung rentabel ist oder nicht, sondern auch ob der höhere Ausstattungsstandard tatsächlich die höhere Rendite erzielt. Das gleiche Prinzip gilt für eine mögliche Umnutzung von Objekten, beispielsweise von Einzelhandels- in Büronutzung, ebenso wie für unterschiedliche Größen der jeweiligen Vermietungseinheiten. Investoren und Bestandshaltern wird mit RELAS ein Tool an die Hand gegeben, mit dem sie Investitionsentscheidungen einerseits schneller und auf der Grundlage genauerer Preisindikationen fällen können und andererseits die Möglichkeit haben, mit wenigen Klicks die Auswirkungen verschiedener Annahmen zu evaluieren.

Durch Änderung des Baujahres und der Exklusivitätsklasse, können auf Knopfdruck Szenarien für den Mietpreis nach Modernisierung für jede Einheit gebildet werden.

Durch angeben des Baujahres, der Fläche und Ausstattungsklasse, wird der Preis für jede Einheit mittels machine-learning ermittelt. Die Mietpreise auf Stadt- und Kachelebene ermöglichen zudem eine gute Einordnung in den Gesamtmarkt.

 

ÜBER DEN TELLERRAND

Obwohl das Coronavirus das öffentliche und wirtschaftliche Leben für einige Wochen zum Stillstand gebracht hat, scheinen die Shutdown-Maßnahmen in manchen Bereichen wiederum eine beschleunigende Wirkung zu entfalten. Zum Beispiel hat die Digitalisierung einen immensen Schub erfahren. Aber nicht nur die Vorteile der Digitalisierung für einen reibungslosen Arbeitsablauf unter Home Office-Bedingungen bekommen plötzlich eine deutlich höhere Aufmerksamkeit. Auch die Mobilität wird neu oder vielleicht einfach nur anders gedacht.

Während in der akuten, coronabedingten Shutdown-Phase Flughäfen, Fernbusse und Fernverkehrszüge zunehmend leerer und privat genutzte PKW zunächst wesentlich weniger bewegt wurden, sind immer mehr Menschen aufs Fahrrad gestiegen oder zu Fuß unterwegs gewesen und das nicht nur, um von A nach B zu kommen, sondern auch für Ausflüge an Sonn- und Feiertagen. Für mehr Sicherheit sind in deutschen Großstädten sogenannte Pop-up-Radwege entstanden, in einer Geschwindigkeit, die wir von der Verwaltung sonst nicht gewohnt sind. Corona hat hier durchaus als Umsetzungsbeschleuniger gewirkt. Auch werden seit Corona viele neue und verschiedene Mobilitätsideen diskutiert: Diese reichen von einer Fahrradprämie, über mehr autofreie Innenstadtbereiche bis hin zu einer eindrucksvollen Fahrradkreuzung in Berlin – eine Etage über dem Autoverkehr als separater Kreisverkehr für Radfahrer und Fußgänger.

Hat Corona unsere Mobilität aber tatsächlich verändert und wenn ja, wie sieht diese Veränderung aus? Mit diesen Fragen haben sich Forscher des Instituts für Verkehrsforschung am Deutschen Zentrum für Luft- und Raumfahrt (DLR) beschäftigt und den Einfluss der Coronavirus-Pandemie auf das Mobilitätsverhalten in Deutschland untersucht. Ergebnis: Es können deutliche Veränderungen beobachtet werden.[1] So werden öffentliche Verkehrsmittel eher gemieden, das eigene Auto und Fahrrad bevorzugt. Das mag nun zum einen daher rühren, dass die Infektionsgefahr im eigenen PKW sehr viel geringer ist, als im ÖPNV – Maske hin oder her: Die Deutschen fühlen sich laut Studie des DLR im privat genutzten Auto einfach wohler. Bei der Ablehnung öffentlicher Verkehrsmittel ist es egal, ob es um den Nahverkehr in der eigenen Stadt geht oder um die Nutzung des Fernverkehrs mit Bus, Zug oder Flugzeug – man steigt gerade nicht mehr so gerne ein. Das betrifft laut DLR im Übrigen auch die Angebote des Carsharings.

So scheint Corona uns ein wenig zurückzuwerfen in die Zeit des ungeteilten, eigenen Autos – der PKW als Faradayscher Gesundheitskäfig. Hier bleibt am Ende die Frage, wie sich das mit den seit Jahren lauter werdenden Ideen für autofreie Quartiere und mehr Fahrradstraßen verträgt und wie sich das durch das Coronavirus veränderte Mobilitätsverhalten nach der Corona-Krise weiterhin entwickelt.

 

[1] https://www.dlr.de/content/de/artikel/news/2020/02/20200506_dlr-befragung-wie-veraendert-corona-unsere-mobilitaet.html

 

ZU GUTER LETZT

Die Preise für Eigentumswohnungen in Berlin kennen seit Jahren nur eine Richtung: aufwärts. Im ersten Quartal 2020 lag der durchschnittliche Angebotspreis bei 5.100 Euro je Quadratmeter und damit gut fünf Prozent über dem Vorjahreswert. In der Fünfjahresbetrachtung ergibt sich sogar ein Wachstum um 54 Prozent. Unterschiede in der Dynamik hinsichtlich der Baualtersklassen sind dabei nicht erkennbar – die Preise von Neubau und Altbau entwickeln sich im Gleichschritt. Ein möglicher Grund für den anhaltenden Preisauftrieb – neben den steigenden Baukosten – könnte das sinkende Angebot sein.

Und auch ein weiterer Trend setzt sich fort: angebotene Wohnungen werden immer kompakter. Maßen Einzimmerwohnungen im ersten Quartal 2015 noch durchschnittlich 42,0 Quadratmeter, so waren es 2020 nur noch 38,6 Quadratmeter. Die Fläche von Zweizimmerwohnungen ging von 64,6 auf 61,6 Quadratmeter zurück und bei Dreizimmerwohnungen von 95,2 auf 90,4 Quadratmeter.

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