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NEWSLETTER Q4/2020

 

LIEBE LESERINNEN UND LESER,

nach einem unbeschwerten Sommer, einer Phase, in der es uns erfolgreich gelungen ist, die Pandemie aus unserem Bewusstsein zu drängen, hat uns diese nun wieder eingeholt. Den Statistiken folgend ist der Sitznachbar in der S-Bahn weniger gefährlich als der Mitfeiernde auf der Geburtstagsparty oder der Hochzeit. Das Virus hat sich in unseren privaten Bereich, unser nächstes Umfeld eingeschlichen.

Auch die Immobilienmärkte bleiben nicht unberührt vom Coronavirus. Deshalb haben wir uns angeschaut, wie die einzelnen Kacheln von Städten generell in ökonomischen Ausnahmesituationen reagieren, wie anfällig Büro-, Wohn und Einzelhandelslagen für Krisen sind? Eine aktuelle, KI-gestützte Analyse der 21st untersucht, wie sich einzelne Lagen unter ökonomischem Stress entwickeln.

„Cradle to Cradle“ – wenn luftreinigende, begrünte Wände, Möbel aus 100% recyceltem Material im Spiel sind und der Grundsatz, jegliches verbaute Material wieder verwerten zu können und einer neuen Nutzung zuzuführen, verfolgt wird. Wir sprechen darüber in unserer Rubrik „Über den Tellerrand“.

Mit Herrn Pepijn Morshuis, CEO der Trei Real Estate, konnten wir einen ausgewiesenen Experten in Bezug auf innerstädtische Verdichtung als Interviewpartner für unseren Newsletter gewinnen. Herr Morshuis zeigt das Potential durch Überbauung von Standorten, die aktuell durch die klassischen Einzelhandelsboxen diverser Discounter belegt sind und gibt Einblick in die Herausforderungen, Standorte einer solchen Neunutzung zuzuführen.

Wo wir schon beim Thema Einzelhandel sind: Der anziehende E-Commerce hat dazu geführt, dass das Sendungsvolumen dramatisch zugenommen hat. Und parallel dazu auch die Verbreitung von Packstationen. In unserem Praxisbeispiel untersuchen wir mit unserem Markt- und Standort-Tool RELAS, welche Standortfaktoren dazu beitragen, dass bestimmte Packstationen besser laufen als andere und welche Standorte sich entsprechend besonders gut eignen.

Und „Zu guter Letzt“ betrachten wir die Auswirkungen des Berliner Mietendeckels auf Preise und Angebot. Schön, wenn es ein wenig günstiger wird, schade wenn das Angebot um fast die Hälfte schrumpft – „Heute keine Ware!“.

Ich wünsche Ihnen eine spannende Lektüre.

Ihr Herwig Teufelsdorfer
 

LEITARTIKEL

 

Ökonomische Krisen wirken sich räumlich stark differenziert auf Immobilienmärkte und die verschiedenen Nutzungsarten aus. Das zeigte sich im Zuge der Banken- und Finanzkrise 2008/2009 und es zeigt sich während des aktuellen, durch Corona induzierten Konjunktureinbruchs. Für Investitionen sind langfristig stabile Cashflows, unabhängig davon, ob sie zum Erwerbszeitpunkt bereits vorhanden sind oder erst durch den Erwerber etabliert werden, maßgeblich. Somit stellt die Risikobewertung der nicht durch den Eigentümer beeinflussbaren Faktoren einen zentralen Aspekt der Ankaufsprüfung dar. Doch eine belastbare Prognose, wie sich spezifische Immobilieninvestments in Abhängigkeit von deren Standorten in Krisensituationen verhalten, ist nur schwer zu erstellen – häufig mussten bisher aufwändige Research-Tätigkeiten, Erfahrungswerte und Bauchgefühl herhalten.

21st Real Estate hat schon 2019 untersucht, inwieweit sich die Volatilität deutscher Aktien durch eine Beimischung von Immobilien im Portfolio absichern lässt. Mittels Smart Data und Künstlicher Intelligenz wurde das Hedging-Potenzial von Büro- und Wohnimmobilien in Deutschland berechnet. Dazu analysierten wir, wie sich Miet- und Kaufpreise im Verhältnis zum Kursverlauf des Deutschen Aktienindex DAX entwickelten.

Eine aktuelle, KI-gestützte Analyse untersucht, wie Lagen auf ökonomischen Stress reagieren. Dazu wurde definiert, dass eine Lage dann als stressanfällig gilt, wenn die Verringerung von Miet- und Kaufpreisen mit einem sinkenden Bruttoinlandsprodukt (BIP) korreliert. Dieser Zusammenhang wurde für alle 2,3 Millionen Kacheln, in die wir Deutschland zu Analysezwecken aufgeteilt haben, untersucht. In Gemeinden ab 20.000 Einwohner umfassen die Kacheln 200 mal 200 Meter, in kleineren Gemeinden 1.000 mal 1.000 Meter. Unser Indikator gibt an, wie viel Prozent der Kacheln einer Gemeinde anfällig für Stress sind und ermöglicht damit einen Vergleich der Stressanfälligkeit auf der Stadt- und Gemeindeebene für die Assetklassen Wohnen, Büro und Einzelhandel.

Quelle: 21st Real Estate

Eine beispielhafte Auswertung nach Stadtkategorien und Nutzungsart zeigt, dass A-Städte im Bereich Wohnen und Büro im Durchschnitt stressanfälliger sind als B- und C-Städte. Anders sieht es bei Einzelhandelsimmobilien aus. Hier weisen B-Städte die größte Anfälligkeit auf. Interessanterweise reagieren C-Städte über alle drei Assetklassen hinweg am geringstem auf ökonomischen Stress.

Ein Blick auf die sieben A-Städte verdeutlicht, dass Düsseldorf über alle drei Assetklassen hinweg den höchsten Anteil an stressanfälligen Kacheln besitzt. Ferner ist die Stressanfälligkeit der Nutzungsart Wohnen deutlich geringer ausgeprägt als im Segment Büro und Einzelhandel.

Quelle: 21st Real Estate

Mit dem Hedging-Potenzial und dem Stressindikator können wir Marktexperten zwei Indikatoren an die Hand geben, mit denen die Bewertung von Marktrisiken objektiviert und Investitionsentscheidungen auf der Grundlage reproduzierbarer, nachvollziehbarer Referenzwerte getroffen werden können. Zudem stellen die beiden Indikatoren eine Orientierungshilfe für die Analyse möglicher Stärken und Schwächen in einem Immobilienportfolio dar. So hilft KI dabei, aussagekräftige Smart Data zu generieren, die Immobilienakteuren einen echten Mehrwert bieten.

 

EXPERTENINTERVIEW

„Durch die Überbauung von Flachmännern könnten in Berlin 20.000 - 30.000 neue Wohnungen entstehen“

Auf der Suche nach Potenzialen für den Wohnungsbau in den zentralen, dicht bebauten Lagen deutscher Großstädte fällt der Blick immer häufiger auf eingeschossige Supermärkte. Denn sie gelten als Platzverschwender. Entwickler und Discounter planen deshalb die Überbauung solcher Nahversorger mit fünf- bis sechsgeschossigen Häusern mit Handel im Erdgeschoss und Wohnungen in den oberen Etagen. Dies schafft zentralen Wohnraum und gleichzeitig moderne Handelsflächen.

Herr Morshuis, die Mieter in den deutschen Großstädten ächzen unter den steigenden Mietbelastungen. Vielen gilt Neubau als Mittel, die Dynamik ein wenig abzudämpfen, doch es fehlt an bebaubaren Freiflächen. Sie gehen deshalb einen anderen Weg.

Richtig. Neue Herausforderungen auf dem Wohnungsmarkt verlangen kreative Lösungen. In den letzten Jahren hat sich der Neubau vor allem auf freie Flächen in den Städten konzentriert. Mittlerweile sind die freien Grundstücke allerdings vielerorts bebaut oder aus verschiedenen Gründen nicht für den Neubau verfügbar. Deshalb haben wir als Projektentwickler nach anderen Möglichkeiten gesucht, Wohnraum realisieren zu können und sogenannte Flachmänner, also eingeschossige Lebensmittelmärkte, ins Visier genommen. Wegen ihrer geringen Flächenausnutzung sind sie prädestiniert für eine Überbauung. Hier schlagen wir zwei Fliegen mit einer Klappe: zum einen werden dringend benötigte Wohnungen gebaut, zum anderen können veraltete Einzelhandelsimmobilien, die häufig noch aus den 70er und 80er Jahren stammen, modernisiert und dabei an die Anforderungen der Kunden an zeitgemäßes Einkaufen angepasst werden.

Man würde zur Lösung des Wohnungsmangels nicht unbedingt sofort an die Überbauung von Supermärkten denken. Ist das nicht ein Tropfen auf den heißen Stein?

Natürlich ist die Überbauung von Flachmännern keine Allheilmittel. Aber allein in Berlin bieten sich laut Grit Schade, Leiterin der Wohnungsbauleitstelle der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, insgesamt rund 330 Grundstücke für eine höhere Überbauung an. Angesichts der Prognose der Berliner Stadtentwicklungsverwaltung, die von einem Neubaubedarf von 194.000 Wohnungen bis zum Jahr 2030 ausgeht, ist akuter Handlungsbedarf gegeben. Und so könnten durch den Abriss der „Flachmänner“ zwischen 20.000 und 30.000 neue Wohneinheiten entstehen. Damit könnte man zehn bis fünfzehn Prozent des Gesamtbedarfs an benötigtem Wohnraum decken.

Welche Supermärkte und welche Lagen kommen überhaupt für eine Überbauung in Frage?

Grundsätzlich sind alle eingeschossigen Supermärkte in den zentralen Lagen der Städte relevant, sofern sie in einem Wohngebiet liegen. Dies gilt insbesondere für ältere Objekte, die nicht mehr den Anforderungen der Mieter entsprechen, was zum Beispiel bei unseren Berliner Projekten der Fall war. Die Grundbausubstanz der Supermärkte stammt teilweise noch aus der Vorwendezeit und war damit vollkommen veraltet.

Was sind die Voraussetzungen, um ein solches Projekt realisieren zu können und was sind die Besonderheiten?

Bevor das Neubauprojekt angegangen werden kann, muss eine Einigung mit dem bestehenden Gewerbemieter gefunden werden, sofern der Mietvertrag nicht ohnehin in absehbarer Zeit ausläuft. Eine Bauphase von durchschnittlich gut zwei Jahren kommt auf den Händler zu; in dieser Zeit muss er sein Geschäft schließen. Da fürchten einige den Umsatzausfall und die Abwanderung ihrer Stammkunden. Diese Verhandlungen sind erfahrungsgemäß eine Herausforderung, am Ende lockt jedoch eine viel wirtschaftlichere Situation im neuen Gebäude. Auch lassen sich notwendige Sanierungen nicht endlos vor sich herschieben. So muss nur im äußersten Fall abgewartet werden, bis der Mietvertrag regulär endet. Bereits im Bau befindliche Projekte zeigen, dass heutzutage üblicherweise eine fünf- oder sechsgeschossige Bebauung anstelle eines „Flachmanns“ entsteht.

Ein Supermarkt im Erdgeschoss bringt auch gewisse Nachteile für die Bewohner mit sich, die vorher planerisch gelöst werden müssen – wie beispielsweise der Anlieferverkehr. Hier haben wir strenge Auflagen insbesondere in puncto Lärmschutz einzuhalten. Und wir müssen zudem eine Reihe von Problemen lösen, wie beispielsweise separate Treppenhäuser, Brandschutzauflagen, Einfahrt zur Tiefgarage und so weiter.

Lohnt sich eine solche Projektentwicklung überhaupt?

Die Flächenausnutzung durch einen eingeschossigen Supermarkt ist nicht effizient, während gleichzeitig viele Menschen in der Stadt keine Wohnung mehr finden. Die Trei ist froh, hier einen Beitrag leisten zu können. Gleichzeitig gehen wir unsere Projekte natürlich aus einer ökonomischen Perspektive an. Die Überbauungsprojekte rechnen sich für uns, da die Kombination der Nutzungsarten Handel im Erdgeschoss und Wohnen in den Obergeschossen aus unserer Sicht wirtschaftlich sogar attraktiver ist als eine reine Wohnnutzung. Wir kalkulieren derzeit mit einer Bruttoanfangsrendite von fünf Prozent.

Hinzu kommt: Bei Wohngebäuden in urbanen Lagen ist das Erdgeschoss ohnehin immer schwieriger zu vermieten bzw. zu verkaufen als die oberen Etagen. Insofern ist eine Handelsnutzung, wenn die Lage stimmt, die viel bessere Lösung.

 

PRAXISBEISPIEL

„Schrei vor Glück oder schick’s zurück“ – der Online-Handel erfreut sich steigender Beliebtheit, nicht erst seit 2012, als sich ein deutscher Internetversandhändler diesen Slogan verpasste. Und die aktuelle Corona-Krise hat dem Einkaufen von der heimischen Couch einen weiteren Schub beschert. 2019 lag das Sendungsvolumen laut Bundesverband Paket und Expresslogistik BIEK bei 3,65 Milliarden Paket-, Express- und Kuriersendungen, 2009 waren es noch 2,18 Milliarden. Bis 2024 wird ein weiterer Anstieg auf mindesten 4,35 Milliarden erwartet. Die Freude über das Online-Schnäppchen wird nur dann getrübt, wenn die Odyssee zur Auffindung des zugestellten Päckchens bei den Nachbarn oder dem Späti um die Ecke beginnt. Oder wenn aufgrund einer Retoure der Weg zur Post ansteht. Packstationen haben sich zu Recht in den vergangenen Jahren als praktische Alternative etabliert.

In unserer aktuellen Analyse wollen wir uns deshalb Paketstationen vornehmen und mit unserem Tool zur Markt- und Standortanalyse RELAS untersuchen, welche Standortbedingungen dazu beitragen, dass gewisse Packstationen besonders stark frequentiert werden und somit gut laufen. Denn mit RELAS lassen sich nicht nur Wohngebäude, Büro- und Einzelhandelsimmobilien analysieren und bewerten. Es ist ebenso möglich spezifischen Fragestellungen nachzugehen.

Für die Analyse der Packstationen haben wir uns die Adressen gut und weniger gut performender, bestehender Paketstationen angeschaut und unter mehr als 1.000 verschiedenen Indikatoren, wie beispielsweise der Nähe zu Bahnhöfen, der Passantenfrequenz, der Bevölkerungsdichte oder der Anzahl an Büroarbeitsplätzen, jene Kriterien identifiziert, die einen gut funktionierenden Standort begünstigen. Um das Ergebnis für die zukünftige Standortwahl in eine objektive, reproduzierbare Entscheidungsvorlage zu überführen, kann anhand ebendieser Kriterien ein Profil sowohl für die Makro- als auch auf Mikroebene erstellt werden.

Berlin

Hannover

Auf den beiden Karten ist das Mikroprofil für Paketstationen für Berlin und Hannover zu sehen. Je höher die Übereinstimmung mit dem angelegten Profil, umso dunkler werden die Kacheln dargestellt. In beiden Städten sieht man deutlich, wie sehr sich die Standorteignung für Paketstationen in Richtung Stadtrand ausdifferenziert, wohingegen die Innenstädte eher flächendeckend eine hohe Übereinstimmung mit dem Profil aufweisen. Mit dem angelegten Profil in RELAS ist es somit möglich, Adressen schnell auf ihre Eignung zu prüfen oder die am besten auf das angelegte Profil passenden Lagen zu bestimmen. Die mehr als 1.900 Parameter ermöglichen dabei die Analyse vielfältiger immobilien- und standortrelevanter Fragestellungen. So haben wir in der Vergangenheit bereits ein Biomärkte-Ranking erstellt, die Top-Wasserlagen identifiziert, die Geldautomatendichte in Großstädten untersucht und die perfekten Pub-Crawl-Standorte jeder Stadt gesucht, und auch gefunden.

 

ÜBER DEN TELLERRAND

Der Klimawandel ist eine der größten Herausforderungen nicht nur unserer Zeit, sondern auch künftiger Generationen. Die EU führt mit der Taxonomie[1] ein einheitliches Klassifikationssystem für klimaverträgliches Wirtschaften und ökologisch nachhaltige Finanzanlagen ein. ESG-Kriterien, die auf ökologische, soziale und unternehmensspezifische Aspekte abzielen, sollen Investoren dabei als Richtschnur für Ihre Investitionsentscheidungen dienen. Ein Prinzip zur Ressourcenschonung und Abfallvermeidung, das bereits vor 20 Jahren vom deutschen Chemiker Michael Braungart in Zusammenarbeit mit US-Architekt William McDonough ersonnen wurde, trägt den Namen Cradle to Cradle[2].

Das dahinter liegende Konzept sieht vor, bereits bei der Entwicklung von Produkten in Nutzungsszenarien zu denken und gesunde, unbegrenzt wiederverwertbare Komponenten zu verwenden – eine abfalllose Kreislaufwirtschaft. Das Cradle to Cradle Products Innovation Institute in San Francisco prüft die Einhaltung der Kriterien und Standards und hat bereits mehr als 2.000 Produkte und Materialien zertifiziert, von Kleidung über Reinigungsmittel und Holzmöbel bis hin zu Kinderspielzeug.

Auch für die Bau- und Immobilienwirtschaft, die rund 55 Prozent des Abfallaufkommens[3] in Deutschlands verursacht und 90 Prozent der mineralischen Ressourcen verwendet[4], gibt es bereits ein Angebot zertifizierter Produkte: Dämmung aus Seegras, Schafwolle oder Hobelspänen, mineralische Farben, Glaskeramik, Lehmziegel und -putz, Faserstoffplatten aus Zellulose-Abfall und Teppiche, die Feinstaub binden. Die Beispiele zeigen, dass es mittlerweile viele Möglichkeiten gibt, Umwelt und Klima einen guten Dienst zu erweisen.

In Hamburg steht sogar ein komplett schadstofffreies und CO2-neutrales Wohngebäude, das WOODCUBE[5]. Unverleimtes Massivholz ohne Schutzanstrich bildet die Hülle des 2012/2013 im Rahmen der Internationalen Bauausstellung Hamburg errichteten Fünfgeschossers. Sowohl Konstruktion als auch Betrieb sind CO2-neutral und verdeutlichen das Potenzial, welches in massiver Holzbauweise steckt.

Aber nicht nur im Neubau stecken Möglichkeiten zum Umwelt- und Klimaschutz. Mit dem C2C-LAB[6] ist Anfang des Jahres die weltweit erste, umfassende Bestandssanierung nach Cradle to Cradle-Kriterien in einem Ostberliner Plattenbau abgeschlossen worden. Auf 400 Quadratmetern entstand der Hauptsitz der Cradle to Cradle NGO und gleichzeitig ein Bildungszentrum und Reallabor, in dem das umweltfreundliche Büro von morgen bereits heute besichtigt werden kann – luftreinigende, begrünte Wände, schadstoffbindende Teppiche und Möbel aus 100 Prozent recyceltem Material inklusive.

 

[1] Das Europäische Parlament hat am 19.06.2020 die Taxonomie-Verordnung angenommen. „Die Verordnung ist ein zentraler Rechtsakt, der durch Förderung privater Investitionen in grüne und nachhaltige Projekte einen Beitrag zum Europäischen Grünen Deal leisten wird. Mit der Verordnung wird die weltweit erste „grüne Liste“ für nachhaltige Wirtschaftstätigkeiten geschaffen – ein neues gemeinsames Klassifizierungssystem mit einheitlichen Begrifflichkeiten, das Anleger überall verwenden können, wenn sie in Projekte und Wirtschaftstätigkeiten mit erheblichen positiven Klima- und Umweltauswirkungen investieren wollen.“
https://ec.europa.eu/germany/news/20200619-taxonomie-verordnung_de

[2] http://braungart.epea-hamburg.org/de/content/c2c-design-konzept
https://www.c2ccertified.org/

[3] https://www.umweltbundesamt.de/daten/ressourcen-abfall/abfallaufkommen#bau-abbruch-gewerbe-und-bergbauabfalle

[4] https://www.ressource-deutschland.de/themen/bauwesen/

[5] https://www.deepgreen-development.com/woodcube-hamburg

[6] https://c2c-lab.org/

 

ZU GUTER LETZT

Bereits vor Inkrafttreten des Berliner Mietendeckels Ende Februar 2020 wurde viel über die möglichen Auswirkungen auf den Immobilienmarkt debattiert und spekuliert. 21st Real Estate hat Marktdaten bis zum zweiten Quartal 2020 analysiert und konnte einen signifikanten Rückgang des Niveaus der durchschnittlichen Angebotsmiete feststellen.

Um den Rückgang dezidiert auf den Mietendeckel zurückführen zu können, haben unsere Datenexperten die Effekte des Corona-Virus mittels der Generalized Synthetic Control Method eliminiert. Dazu wurde aus einer Kontrollgruppe – in diesem Fall Mieten und Kaufpreise seit dem ersten Quartal 2008 aus Städten und Gemeinden, die nicht vom Mietendeckel betroffen sind – ein Szenario gebildet, welches eine Entwicklung ohne Mietendeckel simuliert. Im Mittel liegt die Angebotsmiete für betroffene Wohnungstypen um 1,50 EUR je Quadratmeter niedriger als in der simulierten Entwicklung für Berlin ohne Mietendeckel. Neben der Miete hat sich auch das Angebot aufgrund des Mietendeckels erheblich reduziert. Laut Analyse liegt die Anzahl inserierter Mietwohnungen in einem optimistischen Szenario um rund ein Viertel, im Mittel um 42 Prozent unter der „Normalentwicklung“. Die Zahl der offerierten Eigentumswohnungen liegt hingegen mietendeckelbedingt um 60 Prozent höher. Lediglich die Angebotspreise für Wohneigentum zeigen keinerlei signifikante Mietendeckel-Effekte.

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