Glasgebäude

42 Prozent weniger Mietwohnungen durch Berliner Mietendeckelgesetz

  • Analyse von 21st Real Estate zu Auswirkungen des Mietendeckels auf den Berliner Wohnungsmarkt zeigt Rückgang der Zahl angebotener Mietwohnungen um 42 Prozent

  • Angebotsmieten gehen um 1,50 Euro pro Quadratmeter zurück

  • Anzahl angebotener Eigentumswohnungen steigt im 2. Quartal 2020 um 60 Prozent

  • Keine Auswirkung hat der Mietendeckel auf Kaufpreise für Wohnungseigentum


Berlin, 4. Dezember 2020 – Die Angebotspreise für Berliner Mietwohnungen sind seit der Einführung des Mietendeckels gesunken. Die negative Abweichung der Mietpreisangebote liegt im Vergleich zu einer simulierten Normalentwicklung bei 1,50 Euro pro Quadratmeter. Das ist das Ergebnis einer aktuellen Untersuchung des Berliner Proptechs 21st Real Estate zu den Auswirkungen des Mietendeckels auf den Berliner Wohnungsmarkt. Wie die Analyse zeigt, ging neben sinkenden Angebotspreisen für Mietwohnungen seit Inkrafttreten des Mietendeckelgesetzes auch die Zahl inserierter Mietwohnungen signifikant zurück. Die Abweichung von der zugrunde gelegten, modellierten Normalentwicklung beträgt 42 Prozent. Für die Untersuchung hat 21st Real Estate ausschließlich angebotene Wohnungen mit Bezugsfertigstellung vor 2014 einbezogen.

„Der aktuelle Rückgang bei den Angebotsmieten ist mit großer Wahrscheinlichkeit auf den Einfluss des Mietendeckels zurückzuführen. Mögliche Effekte durch die Covid-19-Pandemie wurden durch die von uns angewendete Methodik statistisch weitgehend eliminiert“, erläutert Nicolai Wendland, CIO von 21st Real Estate. Um die Kausaleffekte des Mietendeckels zu isolieren und vom Einfluss der Coronavirus-Pandemie zu trennen, wurde für die Analyse die Generalized Synthetic Control Method angewendet. Wendland erklärt weiter: „Statt eine Entlastung für den Berliner Mietwohnungsmarkt zu erreichen, hat der Mietendeckel bei nüchterner Betrachtung der vorliegenden Zahlen im Grunde genau das Gegenteil bewirkt: Zwar sind die Angebotsmieten gesunken. Mit ihnen ist aber auch die Anzahl verfügbarer Mietwohnungen deutlich zurückgegangen. Unsere Analyse bestätigt demnach den von vielen Marktteilnehmern gefühlten Eindruck, dass der Berliner Mietwohnungsmarkt momentan so gut wie leergefegt sei, zumindest wenn Mieter auf der Suche nach Wohnungen für die Baujahre vor 2014 sind.“

Wie die aktuelle Untersuchung von 21st Real Estate zeigt, gab es seit der Einführung des Mietendeckels im Gegensatz zum drosselnden Effekt auf dem Mietwohnungsmarkt, keine statistisch signifikanten Auswirkungen auf die Kaufpreisentwicklung für Eigentumswohnungen. Allerdings ist die Zahl der Kaufangebote deutlich angestiegen. So liegt die Anzahl an Angeboten für Wohnungseigentum verglichen mit einem Szenario ohne Mietendeckel im Mittel um 60 Prozent höher. „Wir können hier quasi eine Verschiebung vom Mietwohnungsmarkt hin zur Eigentumsbildung ablesen. Schon der kurzfristige Effekt des Mietendeckelgesetzes hat dazu geführt, dass immer mehr Mietwohnungen dem Eigentumswohnungsmarkt zugeführt werden. Das sorgt nicht unbedingt für Entspannung auf dem Wohnungsmarkt Berlin“, sagt Nicolai Wendland.


Die ausführlichen Ergebnisse der Untersuchung sind im Kurzbericht „Auswirkungen des Mietendeckels auf den Berliner Wohnungsmarkt“ zusammengefasst und können unter https://www.21re.de/marktberichte abgerufen werden.


Zur Methodik der Untersuchung

Für die Analyse der Auswirkungen des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen (MietenWoG Bln) auf den Berliner Wohnungsmarkt wurden ausschließlich angebotene Wohnungen mit Bezugsfertigstellung vor 2014 einbezogen. Für die Erstellung der Kontrollgruppe wurden nur Gemeinden herangezogen, für die über den Betrachtungszeitraum (1. Quartal 2008 bis 2. Quartal 2020) Wohnungsangebote am Markt verfügbar waren. Bei Mieten und Kaufpreisen wurde mit Mittelwerten gerechnet; bei Wohnungsangeboten wurde auf die indexierte Anzahl zurückgegriffen. Die Kontrollgruppe besteht bei der Analyse des Mietwohnungsmarktes aus 529 Städten und 26.450 Mietbeobachtungen; bei der Analyse des Marktes für Wohneigentum aus 52 Städten und 2.600 Preisbeobachtungen. Um die Kausaleffekte des Mietendeckels zu isolieren und vom Einfluss der Coronavirus-Pandemie zu trennen, wurde für die Analyse die Generalized Synthetic Control Method angewendet: Dazu wird aus einer Kontrollgruppe – in diesem Fall die Entwicklung der Mieten und Kaufpreise seit dem 1. Quartal 2008 in Städten und Gemeinden, die nicht vom Mietendeckel betroffen sind – eine „synthetische Kontrolle“, die eine kontrafaktische Entwicklung für Berlin ohne Mietendeckel simuliert, gebildet. Durch ein Paneldatenmodell werden weitere Effekte, wie beispielsweise Interdependenzen zwischen den einzelnen Städten, sowie der Einfluss von Demographie, Einkommensentwicklung und Wohnungsbestand kontrolliert. Als Ergebnis erhält man eine modellierte, kontrafaktische Entwicklung für Berlin ohne Mietendeckel, die mit der beobachteten tatsächlichen Entwicklung unter dem Einfluss des Mietendeckels verglichen wird.

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