21st Real Estate veröffentlicht Analyse zu Auswirkungen des Mietendeckels auf den Berliner Wohnungsmarkt
Kein Mietenrückgang mehr erkennbar
Verlagerung des Angebots vom Miet- ins Eigentumssegment gestoppt
Nachfrageüberhang wird zum Standortnachteil
Berlin, 18. März 2021 – Die Einführung des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (MietenWoG Bln) hat dazu geführt, dass Ende 2020 das Angebot an Mietwohnungen in Berlin 70 Prozent niedriger lag als ohne die auch als Mietendeckel bekannte Regelung. Das ergibt eine aktualisierte Analyse des Berliner Proptechs 21st Real Estate zu den Folgen des Mietendeckels auf den Berliner Wohnungsmarkt, das zu diesem Zweck gut 4,5 Mio. Mietangebote für Wohnungen mit Bezugsfertigkeit vor 2014 in 530 deutschen Städten ausgewertet hat. „Der Mietendeckel hat unserer Analyse zufolge nicht nur den Anstieg der Mietpreise, sondern fast den ganzen Mietwohnungsmarkt eingefroren, was sicherlich nicht Absicht dieses Gesetzes war“, sagt Nicolai Wendland, CIO von 21st Real Estate. „Insbesondere Menschen, die nach Berlin ziehen, haben es immer schwerer, eine Wohnung zu finden. Das entwickelt sich langsam zum Standortnachteil und stellt auch eine Gefahr für den wirtschaftlichen Aufschwung Berlins dar, welcher auf dem Zuzug von hochqualifizierten Fachkräften und Studentinnen und Studenten, die hier ihre akademische Ausbildung absolvieren und im Anschluss dem Arbeitsmarkt zur Verfügung stehen, beruht.“ Bereits in ihrer Analyse vom Dezember vergangenen Jahres stellten die Datenexperten fest, dass das Mietangebot zum Ende des zweiten Quartals 2020 um 42 Prozent niedriger lag als in einer modellierten, sogenannten kontrafaktischen Entwicklung ohne Mietendeckel. Die neuen Zahlen zeigen, dass sich die Angebotsreduzierung im Vergleich zur Mitte des Jahres sogar noch verstärkt hat. Anders verhält es sich jedoch mit dem Mietniveau. Konnte hier zum Ende des zweiten Quartals 2020 noch ein Unterschreiten der modellierten Normalentwicklung um 1,50 Euro je Quadratmeter kalt festgestellt werden, so sind zum vierten Quartal keine signifikanten Effekte ersichtlich, die auf den Mietendeckel zurückzuführen wären. Neben dem Mietwohnungsmarkt hat 21st Real Estate auch die Auswirkungen auf den Markt für Eigentumswohnungen untersucht. Wie bereits in den ersten beiden Quartalen 2020 können bei der Preisentwicklung auch im übrigen Verlauf des Jahres keine statistisch signifikanten mietendeckelbedingten Abweichungen von der modellierten Entwicklung beobachtet werden. Auch die Ausweitung des Angebots, die noch im ersten Halbjahr festgestellt werden konnte, hat sich im zweiten Halbjahr normalisiert, sodass auch hier keine signifikanten Effekte mehr erkennbar sind. „Es scheint, als habe die Verlagerung des Angebots vom Miet- und das Eigentumssegment, die unmittelbar auf das Inkrafttreten des Mietendeckel-Gesetzes folgte, gestoppt“, kommentiert Nicolai Wendland das Analyseergebnis.
Die ausführlichen Ergebnisse der Untersuchung sind im Marktbericht „Update: Ein Jahr Mietendeckel“ zusammengefasst und können unter https://www.21re.de/marktberichte abgerufen werden.
Zur Methodik der Untersuchung
Für die Analyse der Auswirkungen des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen (MietenWoG Bln) auf den Berliner Wohnungsmarkt wurden ausschließlich angebotene Wohnungen mit Bezugsfertigstellung vor 2014 einbezogen. Für die Erstellung der Kontrollgruppe wurden nur Gemeinden herangezogen, für die über den Betrachtungszeitraum (1. Quartal 2008 bis 4. Quartal 2020) Wohnungsangebote am Markt verfügbar waren. Bei Mieten und Kaufpreisen wurde mit Mittelwerten gerechnet; bei Wohnungsangeboten wurde auf die indexierte Anzahl zurückgegriffen. Die Kontrollgruppe besteht bei der Analyse des Mietwohnungsmarktes aus 530 Städten, 27.560 Mietbeobachtungen und 4.571.960 Mietangeboten; bei der Analyse des Marktes für Wohneigentum aus 53 Städten, 2.756 Preisbeobachtungen und 578.639 Preisangebote. Um die Kausaleffekte des Mietendeckels zu isolieren und vom Einfluss der CoronavirusPandemie zu trennen, wurde für die Analyse die Generalized Synthetic Control Method angewendet: Dazu wird aus einer Kontrollgruppe – in diesem Fall die Entwicklung der Mieten und Kaufpreise seit dem 1. Quartal 2008 in Städten und Gemeinden, die nicht vom Mietendeckel betroffen sind – eine „synthetische Kontrolle“, die eine kontrafaktische Entwicklung für Berlin ohne Mietendeckel simuliert, gebildet. Durch ein Paneldatenmodell werden weitere Effekte, wie beispielsweise Interdependenzen zwischen den einzelnen Städten, sowie der Einfluss von Demographie, Einkommensentwicklung und Wohnungsbestand kontrolliert. Als Ergebnis erhält man eine modellierte, kontrafaktische Entwicklung für Berlin ohne Mietendeckel, die mit der beobachteten tatsächlichen Entwicklung unter dem Einfluss des Mietendeckels verglichen wird.