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Überhitzungstendenz auf dem Büromarkt steigt fünftes Quartal in Folge

  • Analyse, ob sich Verkaufspreise explosionsartig von Mieten entkoppeln

  • nteil von Städten mit Preisblasen auf Einzelhandelsimmobilienmarkt leicht angestiegen

  • Trotz rückläufiger Überhitzungsgefahr am Wohnungsmarkt kann noch von keiner Trendumkehr gesprochen werden

  • A-Städte Köln und München mit steigendem Blasenrisiko auf dem Wohnungsmarkt


Berlin, 4. März 2022 – Der Anteil an Städten und Gemeinden in Deutschland, deren Büroimmobilienmärkte eine Preisblase aufweisen, hat sich laut des aktuellen Marktreports 21st:Insight des Berliner Software-Hauses 21st Real Estate vom dritten zum vierten Quartal 2021 um 1,6 Prozentpunkte auf 12,1 Prozent erhöht – und ist damit das fünfte Quartal in Folge angestiegen. Bei den Wohnungsmärkten ist der Anteil betroffener Städte hingegen nach langer Aufwärtsentwicklung zum zweiten Mal gesunken von 18,9 auf 16,5 Prozent. Jedoch deutet die tendenzielle Langfristentwicklung noch nicht auf eine Trendumkehr, sondern eher auf einen erneuten Anstieg hin. Auf dem Einzelhandelsimmobilienmarkt (+0,9 Prozentpunkte) hat der Anteil betroffener Städte im Vergleich zum Vorquartal leicht zugenommen.


„Die wirtschaftlichen Unwägbarkeiten und das vermehrte Arbeiten aus dem Homeoffice haben sich deutlich auf Büroflächennachfrage, Vermietungs- und Investitionsgeschehen und letztlich auch auf die Mietentwicklung ausgewirkt“, kommentiert Heike Gündling, CEO von 21st Real Estate. „Unser Preisblasen-Indikator zeigt, dass im Zuge dessen die Gefahr von Preisübertreibungen vor allem in kleinen Städten und Gemeinden in Deutschland gestiegen ist.“


Zur Berechnung des Preisblasen-Indikators untersuchen die Datenexperten von 21st Real Estate, ob sich Verkaufspreise explosionsartig von Mieten entkoppeln. Dazu analysierten sie rund 9,15 Millionen Preis- und Mietbeobachtungen für 11.006 deutsche Städte und Gemeinden für die Nutzungsarten Wohnen, Büro und Einzelhandel im Zeitraum vom ersten Quartal 2011 bis zum vierten Quartal 2021. Ein positiver Indikator zeigt dabei eine signifikante Preisblase auf dem jeweiligen Teilmarkt an, ein negativer Wert deutet darauf hin, dass keine Preisübertreibung vorliegt.


Blasengefahr am Büromarkt steigt fünftes Mal in Folge

Im vierten Quartal 2021 wiesen 12,1 Prozent aller untersuchten Städte eine Preisblase am Büroimmobilienmarkt auf. Das entspricht einer Steigerung um 1,6 Prozentpunkte im Vergleich zum dritten Quartal 2021 und ist der fünfte Anstieg in Folge. Im dritten Quartal 2020 lag der Anteil der betroffenen Städte noch bei 2,9 Prozent. Da die Werte für die A-, B- und C-Städte in diesem Zeitraum größtenteils konstant geblieben sind, ist diese Zunahme auf die Entwicklungen in den eher kleinen Büromärkte der übrigen Städte und Gemeinden zurückzuführen. Düsseldorf ist die einzige A-Stadt, die eine Preisübertreibung am Büroimmobilienmarkt aufweist. Jedoch ist der Indikatorwert vom dritten zum vierten Quartal 2021 von 3,3 auf 0,1 gesunken, und liegt damit nur noch knapp im positiven Bereich.


In Köln und München steigt die Preisüberhitzung am Wohnungsmarkt

Insgesamt ist der Anteil an Städten mit einer Preisblase auf dem Wohnungsmarkt gesunken. Dieser Rückgang geht allein auf das Konto der A-Städte sowie der übrigen Städte und Gemeinden. Unter den B- und C-Städten ist der Anteil konstant geblieben. Unter den A-Städten zeigen mit Düsseldorf, Hamburg, Köln und München insgesamt vier Metropolen eine signifikante Preisübertreibung. Bei Hamburg geht die Tendenz in Richtung Abkühlung, in Düsseldorf ist der Indikatorwert gegenüber dem Vorquartal konstant geblieben. Für Köln und München wird jedoch ein Anstieg des Indikators und damit ein weiteres „Aufpumpen“ der Preisblase konstatiert.


Geringste Überhitzung bei Einzelhandelsimmobilien

3,0 Prozent der untersuchten Städte und Gemeinden in Deutschland weisen im vierten Quartal 2021 Überhitzungstendenzen auf dem Einzelhandelsimmobilienmarkt auf. Das sind 0,9 Prozentpunkte mehr als im Vorquartal. Der Einzelhandelsimmobilienmarkt ist damit unter den drei Assetklassen am geringsten von Preisübertreibungen betroffen. Keine der sieben A-Städte weist einen Indikatorwert größer Null und damit eine Preisblase auf. Für Köln ist der Wert zum vierten Quartal vom positiven deutlich in den negativen Wertebereich abgesunken.


Der vollständige Marktreport steht Ihnen unter folgendem Link kostenfrei zum Download zur Verfügung: https://www.21re.de/marktberichte