Glasgebäude

Experteninterview mit Franz L. Mörsdorf

Rechenzentren sind aktuell in aller Munde. Woher kommt das plötzliche Interesse?

Das hat viele Gründe, die hauptsächlich auf der User-Seite zu finden sind. Zunehmende Technisierung und Digitalisierung verändern nicht nur die Art, wie wir leben, sondern auch wie wir arbeiten. Wer kommt heute im beruflichen Alltag noch ohne Rechner aus? Wer hat heute kein Smartphone? Das Wachstum der Online-

Welt, der Anstieg der Zahl der mobilen Endgeräte, Streaming, auch Homeoffice während Corona – alles führt dazu, dass mehr und mehr Datenvolumen durch unsere Netzwerke geschickt wird. Um einen konstanten Datenfluss gewährleisten zu können, sind Rechenzentren erforderlich. Es gibt Schätzungen, die besagen, dass sich das Datenvolumen bis 2025 verfünffachen wird. Und neben der Technisierung ist auch der Datenschutz ein Treiber für mehr Rechenzentren. Denn viele Privatnutzer erwarten, dass ihre Daten nicht irgendwo auf Servern in Amerika oder Asien, sondern in Deutschland oder zumindest in Europa gespeichert werden. Was macht Rechenzentren aus Investorensicht attraktiv? Die Investitionen in Datacenter steigen von Jahr zu Jahr und haben im aktuellen Corona-Jahr einen weiteren Schub erfahren. Attraktiv für Investoren sind vor allem die langfristigen Mietverträge, die in der Regel für mehr als zehn Jahre abgeschlossen werden. Dies bedeutet Planungssicherheit und stabile Cashflows. Das steigende Interesse zeigt sich unter anderem darin, dass immer mehr private, nicht spezialisierte Anleger in Rechenzentren investieren, wie beispielsweise Catella APAM oder AXA. Ähnlich wie andere Nischen-Assetklassen, zum Beispiel Gesundheits- oder Logistikimmobilien, profitieren Rechenzentren dabei auch von der allgemeinen Verunsicherung der Anleger während der Corona-Krise. Was sind die entscheidenden Faktoren bei der Standortwahl für den Bau eines Rechenzentrums und wie findet man geeignete Flächen? Die Stromversorgung ist essenziell. Deswegen sind Flächen in der Nähe von Umspannwerken besonders attraktiv, da hier einerseits hinreichend Strom vorhanden ist und andererseits die Wahrscheinlichkeit von Stromausfällen oder Netzschwankungen am geringsten ausfällt. Insgesamt muss sichergestellt sein, dass der enorme Energieverbrauch durch das Stromnetz abgedeckt werden kann. Mancherorts sind da noch Investitionen in das Stromnetz vonnöten. Eines unserer Standortkriterien ist deshalb eine Stromversorgung mit 100 Kilovolt oder 380 Kilovolt und möglichst viel Megawattleistung. Zudem gelten für Rechenzentrenn bestimmte rechtliche Besonderheiten. So benötigt man für den Fall eines Stromausfalls Notstromaggregate, die nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz genehmigt werden müssen. Die technischen Anlagen produzieren im Betrieb sehr viel Wärme, die das Vorhandensein eines Kühlsysteme und von Lüftungsanlagen notwendig macht. Die Lüftungsanlagen, die die Wärme nach außen ableiten, verursachen Lärmemissionen, sodass auf genügend Abstand zu Wohngebieten geachtet werden muss. Idealerweise bestehen für die potenziellen Grundstücke gar keine Geräuschbeschränkungen. Auch die Beschaffenheit der Grundstücke ist von Bedeutung. Am besten eigenen sich ebene Flächen mit einer geringen Biotopdichte. Was sind die größten Herausforderungen, geeignete Grundstücke zu finden? Das Finden ist gar nicht mal das große Problem. Schwieriger gestaltet es sich häufig, die betreffenden Kommunen vom Bau eines Rechenzentrums zu überzeugen. Bei Gesprächen mit Bürgermeistern und der Bauleitplanung können sich diese häufig nichts Konkretes unter Rechenzentren vorstellen. Auch die geringe Zahl an Arbeitskräften pro Gewerbefläche, die für den Betrieb eines Rechenzentrums notwendig ist, sorgt bei Gemeindevertretern zunächst für Skepsis. Auf der anderen Seite verursachen Rechenzentren nur sehr wenig zusätzlichen Verkehr, und es winken natürlich Gewerbesteuereinnahmen. Das lässt dann doch wiederum einige umdenken.




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